РЕЙДЕРСКИЙ ЗАХВАТ: РЕАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ ЗАХВАТА БИЗНЕСА В ЖКХ

Я профессиональный рейдер по захвату домов. Для меня нет преград — могу забрать в управление любой дом. Но один раз я получил отпор.

Рейдер

Я не управляю домами, это сложно и суетно — вечные жалобы жителей, проверки надзорников и поборы от властей. Моя задача — отобрать дом у управленца и передать его клиенту. Что будет дальше — меня не волнует.

Я всегда уверен в результате, потому что имею в арсенале три убойных метода: «Вербовка», «Капитуляция» и «Тяжелая артиллерия». Они не оставляют шанса ни одному председателю ТСЖ или директору УО.

Три метода

Метод «Вербовка»

В каждом доме можно найти жителя, который готов сменить управленца домом. Самый удобный способ завербовать жителя — подойти к нему на уличном празднике, например, «Праздник двора» или «9 Мая». Во время шумных мероприятий люди психологически открыты для диалога и готовы делиться информацией.

Во время вербовки я понимал, чем заинтересовать жителя — предложить более качественные услуги моего клиента или посулить личную выгоду.

Да-да, иногда я платил жителю небольшое вознаграждение, чтобы заполучить его в союзники. Зато потом он выполнял мои поручения — собирал общие собрания, пиарил нового управленца соседям и писал жалобы на действующую УО или ТСЖ.

Бывали случаи, когда житель просил покрасить стены в его подъезде или заменить почтовые ящики в доме. Я тратил всего 30 тыс. руб. и получал надежного агента.

Метод «Капитуляция»

В моей практике каждый третий управленец отказывался от борьбы за дом, если ему предлагали отступные.

Я не тратил больше 30 руб. за квадратный метр жилой площади МКД. В результате выходила сумма, равная примерно месячному сбору по услуге «Содержание жилья» с одного дома.

Тактику с отступными я выбирал, если у действующего управленца при низкой собираемости платежей хорошая репутация — ему доверяют жители и не штрафуют надзорники. В таких случаях лучше откупиться, чем уговаривать жителей сменить управленца.

Метод «Тяжелая артиллерия»

Если первые два метода не приносили результатов, я обращался к «прикормленным» чиновникам и надзорникам. В системе управления домами эти органы могут одним звонком или проверкой решить исход дела.

Привлекать власть получалось не всегда, от меня требовали гарантии, что жители не станут жаловаться. С надзорниками проще — у них есть плановые показатели, которые нужно отрабатывать.

История одного провального захвата

Однажды ко мне обратился клиент. Он просил захватить дом, которым управляло ТСЖ. Это была обычная девятиэтажка, 150 квартир. Там не было ремонта уже лет 10, и я понял, что через месяц дом будет у клиента.

Я работаю за гонорар, но в него не входят траты, связанные с захватом домов, поэтому мы составили список затрат моего клиента:

• подкуп ключевых жителей дома — от 10 тыс. до 30 тыс. руб.;
• установка новых почтовых ящиков — от 10 тыс. до 40 тыс. руб.;
• показательная уборка двора и подъездов — от 10 тыс. до 15 тыс. руб;
• изготовление агитационных листовок и их распространение — от 500 до 1500 руб.;

• мой гонорар — 100 тыс. руб.

Я, как обычно, завербовал одного активиста из дома, пообещал ему, что в доме заменят почтовые ящики и проведут косметический ремонт. Предлагать выкупить дом у председателя не стал — решил, что и так захвачу его без проблем.

Мы договорились, что житель-агент организует собрание, на котором потребует от председателя отчета и уделит пристальное внимание тому, что председатель независимо ни от чего выписывает себе зарплату. Для надежности я привлек ГЖИ.

Пока агент проводил подготовительные работы перед собранием, я организовал установку почтовых ящиков и договорился с клиентом о показательной уборке двора. Мы решили пропиарить клиента во время собрания, чтобы жители увидели «товар лицом».

В день общего собрания сразу все пошло не так. Жители собрались на час раньше и к нашему приходу уже сидели дружной компанией и разговаривали. Обсуждением руководила председатель ТСЖ. Она ловко переключала внимание жителей с одной тонкости на другую: заводила речь о новых льготах по капремонту, рассуждала об урожае и погоде. Не давала людям повышать голос, но и не уходила от ответов. Она будто знала всех жителей по имени, имела к каждому подход и была в курсе их семейных дел.

Но я верил в победу. Было самое время вытащить из рукава припасенные козыри. Решил начать с показательной уборки двора, но тут услышал, как старушка-председатель в красках описывает, что наняла клининг-профессионалов для уборки двора. Я увидел, что моей командой дворников в фирменных жилетах руководит слесарь ТСЖ. Да это же был мой агент!!! Оказывается, он с самого начала играл не за меня, а против! Да еще оплатил уборку двора деньгами, которые дал ему я.

Я решил действовать в открытую. Рассказал жителям, что представляю своего клиента, который даст им более качественные услуги и даже снизит цену на содержание жилья. На самом деле снизить хотели не больше чем на 10 копеек от действующего размера платы, но звучит это как «большая скидка». Я приводил примеры эффективности моего клиента, говорил о его опыте, материальной и технической базе, собственной АДС и других преимуществах.

Но тут меня закидали вопросами: «Что за фирма?», «Какие гарантии, что вы не мошенники?», «Для чего, вы думаете, мы ТСЖ создали? Потому что нет доверия УО!» и т. д.

Отвечать мне не давали, получился балаган. Жители утихомирились только тогда, когда увидели инспектора ГЖИ. Я перевел дух и успокоился: сейчас инспектор расскажет о нарушениях старушки-председателя и жители сами попросятся к моему клиенту.

Но вместо этого инспектор зачитал список штрафов, которые выписали моему клиенту за последние полгода…

Я понял, что надо уходить, но в это время слово взяла старушка. Она говорила о том, что уже несколько лет в городе орудует «герой» в черной маске, который крадет дома у мирных управленцев. Он обещает жителям золотые горы, но обещания не держит.

Да, она говорила про меня. Я попытался скрыться, но на меня накинулись репортеры местных газет. Их позвала старушка. Теперь моя репутация испорчена, все узнают не только о моем провале, но и мое лицо.

Это был нокдаун. Она победила по всем фронтам. Рейдеры, обходите ее дом стороной!

Вот чем она покрыла мои козыри:

• собрала компромат на меня и моего клиента;
• переманила к себе наш линейный персонал;
• привлекла СМИ и «засветила» меня и моего клиента;
• на собрании дала отпор в дебатах.

+ Конечно, без крепкого взаимодействия с жителями и своими сотрудниками председателю бы это не удалось. Держать все под контролем — и дом, и работников, и собственников жилья — это большой труд. Но именно он спас дом от захвата.

Шпаргалка