УПРАВЛЕНИЕ И ЗАКОН

Джарболов Ш.И. к.т.н. , академик МАИН РК.

Как известно, в соответствии с новым законом собственникам квартир предоставляются несколько вариантов управления МКД: 

1) управление самими жильцами  (ОСИ и СОВЕТ дома как управляющие органы)

2 )  с помощью  наемных управляющих компаний (или управляющего),   которые могут заключать договоры с сервисными ( обслуживающими ) организациями.

 В законе и подзаконных актах расписаны функции управляющих и сервисных компаний.

В свое время, будучи приглашенным экспертом ( советником ) в КазЦентр ЖКХ, я впервые услышал о нововведении:  создание объединения собственников имущества (ОСИ). Единственным обоснованием этого предложения было то, что выбранный из жильцов дома ( кондоминиума)  председатель, которому доверяют, лучше знает  жильцов  и состояние дома и он будет эффективно управлять и прозрачно расходовать собранные деньги на обслуживание!

Других аргументов ( возможно, я не в курсе) я не знаю.

Никаких экономических расчетов не было приведено, не говоря уже о профессиональных требованиях  к председателю (как  известно, хороший человек -это еще не профессия!).

Я не думал тогда ,что  ОСИ будет всерьез рассматриваться как новая эффективная структура для управления МКД и войдет в одно из обязательных требований в новом законе.

Да, в ряде стран существуют различного рода  союзы собственников жилья .

Но ,во- первых, там другие законы , во-вторых ,другой менталитет людей и многое другое   Об этом много говорилось  до и после выхода закона ( КСК против ОСИ).

И еще надо подготовить сотни и тысячи председателей  в короткое время и решить множество других вопросов ( разработка требований , программ обучения и т.д.

Далее  выскажу следующее ( возможно, спорное) утверждение :

эффективные профессиональные технологии управления  практически не зависят от  организационой формы органа управления (ОСИ, ТОО,КПСКи т.д.)!

То есть, управление  многоквартирным домом ( недвижимостью ) как объектом управления будь то здание , коммуникации и другое общедомовое имущество определяется  даже не решением собрания жильцов,  а  стандартами (СНИПами)   , выработанными теорией и практикой управления , способами  экономического и финансового регулирования ,методами контроля и профессиональными знаниями  тех ,кто стоит во главе управления , кто и какие решения они  принимают ,  а также системностью организации всего этого .

А законы ,  подзаконные акты , налоговые требования, различного рода процедурные моменты и  формы документов,  выступают ,в основном ,как ограничительные требования к  деятельности людей (жильцов) и принимаемых ими решений ( голосование , оформление и т.д.).  

 Конечно, на  результат управления  существенно влияет человеческий фактор. Известен ряд примеров , когда  опытный хозяйственник добивается хороших результатов ,удовлетворяющих жильцов дома.

Но это означает следующее:

-принимаемые руководителем и согласованные с жильцами  решения являются достаточно разумными;

— вписываются  в рамки предполагаемого бюджета ;

-результаты финансово – хозяйственной деятельности  прозрачны и открыты для жильцов. Тогда ,управление можно назвать достаточно близким  к эффективному в данном случае.

К сожалению ,таких примеров  не так много , но зато  есть огромное количество жалоб и возмущений со стороны собственников квартир  относительно деятельности  КСК (десятки тысяч ежемесячно)! 

Ранее  , несколько лет назад , на различных конференциях я  высказывал   свои предложения по выходу  из этой ситуации и представлял   логические и аналитически  обоснованные  практические методы  решения этой важной проблемы.  Об этом я  расскажу в других отдельных статьях журнала.