Уважаемые коллеги и читатели !

Представленный Вашему вниманию журнал  является отражением  деятельности, которой я занимался в течение многих лет своей жизни.

Моя научная,  преподавательская и практическая работа была связана  с кафедрой технической кибернетики КАЗПТИ .  Долгие годы  она успешно развивалась как первая в РК школа кибернетики ,и о ней я вспоминаю с большой теплотой.

Сотрудниками кафедры было  разработано  множество инноваций  и практических систем , которые были использованы и внедрены  в ряде предприятий РК.

Я руководил  созданием автоматизированных систем управления технологическими процессами . Более семи лет параллельно с преподаванием и научной работой   являлся главным конструктором АСУТП на Усть-Каменогорском свинцово- цинковом комбинате. Затем был руководителем государственной целевой программы «Автоматизированные системы научных исследований (АСНИ)», результаты которой были внедрены во многих институтах академии наук РК и за пределами республики.

В течение многих лет в  нашем Политехническом институте успешно проходили всесоюзные и международные конференции, что позволило создать тесное общение с ведущими учеными союза и мира.

После образования нового академического института «Проблем информатики и управления»,  я перешел туда на работу и более пяти лет  был заведующим лабораторией.   После того, как финансирование науки  было сильно сокращено, пустился в свободное плавание, частности, создал консалтинговую компанию (управленческий консалтинг).

Нашей командой была разработана первая в РК интегрированная информационная система «Стационар». Результатом явилось использование её во многих больницах г. Алматы и в медицинском университете. Были  предложены и усовершенствованы  системы управления в целом ряде коммерческих и государственных структур РК.

Я  принимал участие в подготовке и выводу одной из компании РК на IPO Лондонской биржи.

Никогда не думал, что меня заинтересуют проблемы ЖКХ, точнее, деятельность КСК и отношения с ними жильцов МКД. Это произошло совершенно случайно.

Лучше бы я не ввязывался в это дело!

На страницах журнала  иногда я буду кратко рассказывать одиссею моей работы в сфере ЖКХ,  и не только.

Тем не менее , журнал  во многом явился  как результат  изучения именно вопросов, связанных с управлением МКД.

Предположительно, значительная часть публикаций будет посвящена проблемам управления МКД.

Однако, социальные технологии и вопросы управления настолько актуальны и многогранны в современных условиях, что, как мне представляется, данное периодическое   информационно-аналитическое издание сможет заинтересовать тех, кто имеет отношение к этой области.

 Я очень рассчитываю на  публикации  в журнале мнений  профессионалов в затрагиваемой сфере: членов МАИН РК,  преподавателей вузов, магистрантов, студентов, на участие экспертов, а также представителей Совета общественности городов, и естественно, членов НПО и Советов жилых комплексов.

Насколько журнал окажется интересным,  во многом  зависит от неравнодушия и активности  граждан нашего общества.

Приглашаются к сотрудничеству журналисты, юристы, экономисты, финансисты, специалисты в области IT менеджмента, консалтинговые компании в различных отраслях знаний.

Любые разумные предложения по сотрудничеству будут с благодарностью приняты.

 В наше непростое время делиться знаниями, опытом, инновациями- благородная задача каждого из нас.

Можно рассматривать журнал и интернет портал AKYL.kz как своего рода интегрированный консалтинг (центр компетенций), помогающий  выйти из тех трудностей, которые стоят перед нами.

Не оставайтесь в стороне, делитесь своими мыслями, опытом, инновациями, мнениями и знаниями.

Будем работать вместе!

Кто, если не мы!

С уважением,

Главный редактор и учредитель журнала

 «СОЦИАЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ И УПРАВЛЕНИЕ»

к.т.н. академик МАИН РК

Джарболов Шеризат Интымакович.

e-mail :    sheriz_jarbol@mail.ru

1.Создание информационно-аналитического журнала:  «Социальные технологии  и управление»

 2.Создание нового   интернет портала  AKYL.kz

Практически во всех странах социальные вопросы являются наиболее важными в политической и экономической жизни власти и общества. От их успешного решения во многом зависит благосостояние граждан.

Одна из наиболее актуальных социальных проблем  , касающихся всех граждан, относится к сфере ЖКХ. За последние 20 лет этим вопросам посвящено огромное количество публикаций и методических пособий.

И тем не менее все еще  существует много белых пятен в системном подходе к решению этих проблем. На мой взгляд последний закон о жилищных отношениях породил еще больше вопросов у потребителей и компаний ,поставляющих услуги.

Комиссии , рабочие группы три года обсуждали  замечания к старому закону и парламент в конце 2019  года его опубликовал. В апреле 2020 г. появились подзаконные акты и различные к ним приложения как руководства к действию. Все эти материалы опубликованы в государственных и частных СМИ .  Предполагая , что содержание закона не зависит от того , где он был опубликован  , мы ,не вдаваясь в детали ,решили выделить для журнала те позиции, которые будут определять его  цели и задачи.

Во- первых ,отметим, что важный акцент в законе  был сделан  на разделении понятий управление и обслуживание МКД , при этом были расписаны соответствующее содержание этих функций. Так как в значительной части всех публикаций, связанных с проблемами МКД, освещаются вопросы организации обслуживания , юридические проблемы, судебные процедуры,  и  помимо этого еще огромное количество вопросов и ответов , то основное направление журнала и интернет портала будет направлено на освещение тех и решение тех сфер, которые еще недостаточно освещены, а именно с  созданием и внедрением  эффективных технологий управления. Отсутствие эффективных технологий управления  жилищными комплексами отмечается и в итоговом докладе ПРООН .  Учитывая вышеуказанные аспекты, основное направление журнала было определено как информационно-аналитическое по проблемам управления МКД, а также  по общим вопросам, связанным с социальными технологиями. Отсюда вытекает миссия , цели и задачи указанных ранее предлагаемых интернет ресурсов.

Миссия проекта  - разработать и предложитьпрактические механизмы уменьшения информационного неравенства среди различных слоев населения и тем самым способствовать совершенствованию казахстанского общества как интеллектуальной нации конкурентоспособного государства.

Предложить практические методы для граждан проживающих живущих в МКД , для выработки современных  подходов управления жилищными комплексами, и а также социальных технологий ,  чтобы помочь понять и адекватно применять профессиональные знания в этой области , информировать об инновациях в социальной сфере.

Цели и задачи проекта : 

-    создание управленческого ликбеза в области ЖКХ (и не только);

-   активизировать и объединить интеллектуальные ресурсы аналитиков и экспертов из различных областей знаний для развития культуры и грамотности в повседневной деятельности личности и организации;

 - помочь широким слоям населения получить  быстрый  доступ к хорошо структурированной информации о современных  подходах управления жилищными комплексами, о социальных технологиях ,  чтобы  понять и адекватно применять профессиональные знания в этой области;

  -информировать об инновациях в социальной сфере для принятия эффективных решений.;

-  освещать вопросы и решения проблем цифровизации в рассматриваемой области.

РАЗДЕЛ 1

СОЦИАЛЬНЫЕ   ТЕХНОЛОГИИИ

Предисловие к разделу 1

Дадим некоторые пояснения ,связанные с названием журнала  и определяющие его содержание

Что такое социум и чем это понятие отличается от общества

Даже если вы не научный деятель, все равно хоть раз в жизни сталкивались со словом «социум» и интуитивно понимаете его значение. В обиходе под этим понятием подразумевают людей, а точнее их массу.

Что еще скрывается за этим термином, давайте разбираться.

Определение — что это такое

Термин «социум» произошел от латинского слова socium, что буквально означает «общее».

Социологи применяют это слово для обозначения большой группы людей, имеющих общие взгляды, морально-нравственные ценности, традиции, историю и культуру.

Таких людей также объединяют одни и те же политические и экономические устои, территория проживания, отношение к себе и окружающим. Все члены этой группы имеют схожее сознание (общий менталитет) в результате того, что рождаются, растут и развиваются в одинаковых условиях.

Социум – это совокупность человеческих взаимоотношений, которые регулируются определенными нормами и правилами.

Данное явление берет свое начало с древних времен, когда дикие люди стали объединяться в общности с целью увеличить свои шансы на выживание в дикой среде. Группа людей могла существовать более эффективно, нежели один человек: больше добывать пищи, защищаться от недругов, плодить потомство.

Одним словом – групповой ресурс способствовал более качественной жизни.

Социум является предметом для изучения разных научных направлений: антропология, социология, психология, философия, обществоведение, юриспруденция и другие.

Социум — это естественная среда обитания человека

Обязательное условие для развития и самосовершенствования – вот что такое социум с точки зрения психологии.

Один человек – это индивид. Совокупность индивидов представляют социум, где каждый зависит друг от друга по тем или иным причинам.

Как растущий ребенок определяет, что он человек, а не растение? Ему с рождения говорят об этом другие люди (родители). Как мы понимаем, что есть хорошо, а что плохо? Об этом нам сообщает окружение посредством оценки нашего поведения. Процесс этот называется социализацией (адаптацией в обществе).

Мы ходим в школу, на работу, в магазин, спортзал и т.д. И везде нас окружают люди: мы обмениваемся информацией, предметами, деньгами, услугами: мы не можем друг без друга. Большинство из нас, оказавшись в одиночестве, просто погибнет.

Страх одиночества заложен в человеке природой. Дикий индивид не мог выжить в одиночку, поэтому люди до сих пор собираются в микрогруппы, даже будучи членами социума.

Понаблюдайте и вы увидите, что в любом коллективе (будь то работа или школьный класс) общее количество людей всегда делится на более мелкие сообщества по интересам – двойки, тройки и т.д.

Социальные отношения всегда имеют конкретные договоренности, иначе бы мы просто не смогли мирно существовать рядом друг с другом. В социуме это выражается в моральных нормах и на уровне закона. Хочешь быть с нами – соблюдай правила. Нарушил – будешь изгоем: получишь как минимум осуждение, максимум – тюремный срок. И люди соблюдают, не все, конечно, но подавляющее большинство.

В чем суть и смысл социума

Современный взгляд на социум предполагает наличие в нем следующих явлений и процессов:

1. распределение благ между членами, но не всегда справедливое по отношению к ним;
2. периодическое движение иерархической структуры и смена лидирующих представителей;
3. развитие, изменение взаимоотношений участников;
4. все члены социума боятся действующего правосудия (закон для всех одинаков);
5. общей целью является улучшение качества жизни и удовлетворение потребностей, при этом представители могут заниматься разными видами деятельности (он стрижет, я подметаю);
6. социум имеет систему распределения труда, которая влияет на общий результат развития;
7. между представителями существуют договоренности о правилах поведения, среди которых негласное правило о военном ненападении друг на друга, за чем призваны следить те, кто имеет властные полномочия.

Отличие социума от общества

Чем социум отличается от общества? Нередко эти понятия используются как синонимы. Частично это так, но не совсем.

Первое понятие имеет узкий охват, второе (общество) – более многогранно.

Чтобы лучше понять разницу, давайте рассмотрим характеристики того и другого.

1. Социум это:
   1. устойчивая система, совокупность людей, связанных разнообразными отношениями;
   1. произошло от латинского слова (смотрите выше), которое также переводится как «партнер», то есть предполагает взаимоотношения между людьми в форме подчинения (по вертикали) или кооперации (по горизонтали);
   1. применяется только в научных течениях.
2. Общество это:
   1. термин используется в различных значениях. Например, общество анонимных алкоголиков или общество людей по плевкам в высоту;
   1. произошло от русского слова «общий»;
   1. применяется как в науке, так и в быту.

Таким образом, социум представляет собой большую группу людей, между которыми существуют различного рода отношения, строящиеся на взаимных договоренностях в виде правил, обычаев, традиций, морально-нравственных норм и законов.

Также их объединяет общая цель – создание и улучшение условий существования с помощью совместных усилий.

 Источник  KtoNaNovenkogo.ru

Приведем определения из Википедии :

Социальная технология — это совокупность приемов, методов и воздействий, применяемых для достижения поставленных целей в процессе социального планирования и развития, решения разного рода социальных проблем, для проектирования и осуществления коммуникативных воздействий, изменяющих сознание людей, культурные, политические и/или социальные структуры, системы или ситуации.

В более широком смысле, социальная технология — последовательность этапов социального взаимодействия, в ходе которой каждый субъект, участвующий во взаимодействии, реализует собственную управленческую стратегию по отношению к другим и формирует социальную действительность. Изначально социальные технологии используются в управленческом консалтинге, но с конца XX века — во всех видах деятельности, связанных с глобальным — политическим, экономическим и культурным — управлением.

Применение социологических и социально-психологических знаний, теорий и инструментов для достижения социально значимых целей также может быть названо социальной технологией.

Социальные технологии применяются в различных сферах деятельности. Формы коллективной коммуникации, в которых обычно происходит практическое применение социальных технологий — это стратегические сессии, моделирующие игры или совещания по вопросам развития.

В бизнесе они используются для управления групповой коммуникацией, имеющей определенную цель (например, решение бизнес-задачи). Для этого могут использоваться технологии брейн-сторминга, ролевые, деловые игры, рефлексивная игротехника.

В политической сфере социальные технологии могут использоваться для идеологической работы и формирования общественного мнения.

В государственном управлении социальные технологии используются для разработки реализуемых программ социально-экономического развития, мастер-планов развития отраслей экономики, разработки новых законопроектов. Использование социальных технологий ускоряет процесс разработки важных государственных документов, и одновременно с этим, делает их более продуманными и системными, поскольку включение в коммуникацию большого количества экспертов и представителей различных государственных институтов позволяет учесть множество нюансов, что делает разработанный документ реализуемым.

В науке социальные технологии могут использоваться для разработки новых подходов к решению серьезных научных проблем и для активизации научного творчества и для всестороннего обсуждения научных подходов, что часто приводит к созданию новых научных направлений и школ.

Социальные технологии могут применяться и в других сферах, например, для решения общественно важных проблем

Социология управления — отрасль социологической науки, изучающая механизмы социального управления и управленческие процессы в больших и малых социальных системах с учетом социокультурных и социально-экономических характеристик данных систем (общества, организаций). Социология управления - сфера научных социологических исследований, содержащая в себе исследование социальных механизмов и способов управленческого воздействия на общество, его отдельные сферы (экономическую, социальную, политическую, духовную), социальные группы и организации, на сознание и поведение людей. Научная специальность по которой выполняется подготовка научных работников (кандидатов и докторов социологических наук).

В проблемном поле социологии управления разрабатываются концепции управленческого процесса как особого типа социального взаимодействия, обладающего устойчивыми и регулярными формами.

Социологические перспективы исследования субъектно-объектных отношений в процессе управления определяются изучением, с одной стороны, институтов управления (механизмов отбора и подготовки персонала; специализации в разделении ролей и функций; иерархии статусных позиций, механизмов контроля и оценки поведения персонала и др.), а с другой – социальных результатов принимаемых управленческих решений (оценки эффективности и качества управления, межличностных отношений в процессах управления, ценностных ориентаций, мотивации и степени участия индивидов в управлении и др.).

Так как  социальные технологии постоянно развиваются, то  публикации в журнале начинаем со статей ученых, являющихся актуальными в настоящее время.

В последнее время  после выхода нового закона о жилищных отношениях появился ряд публикаций  о    предлагаемых новых формах управления:

  ОСИ (объединение собственников имущества ), ПТ (простое товарищество ) ПК (производственный кооператив), КСК.

Предлагаю  краткий обзор этих материалов ( газеты «Караван» , «Курсив» , материалам опубликованных в фейсбуке , и других интернет ресурсах) , а также см. статьи автора в данном журнале и мнение одного из успешных практиков.

 Рубцов А.А. один из ведущих юристов в области ЖКХ

— ПТ — это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений на основе гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Их главное отличие в том, что в ОСИ нужно выбирать и содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Всё это, естественно, за счёт ежемесячных взносов. Соответственно, при ОСИ платежи будут выше. В целях экономии и оптимизации многие будут работать через простое товарищество и доверенное лицо. Принцип таков: после того как собственники оформят у нотариуса доверенности, этот человек сможет заключать договоры с сервисными организациями. Далее следует найти добросовестного сервисника, того же председателя КСК, который займётся обслуживанием дома. Он будет отчитываться перед доверенным лицом ПТ и председателем совета дома.

По статистике в РК 10-15% домов, это те, что займут ОСИ. Чем выгодно ОСИ?

ОСИ (объединение собственников имущества) – могут заниматься и управлением, и сервисной деятельностью, для тех сможет позволить себе подобного рода управление целесообразно будет создать ОСИ. Регистрацию кондоминиума государство взяло на себя, от дома достаточно 2 собственников, чтобы оформили дому кондоминиум.

В Законе «О жилищных отношениях» написано, что для регистрации ОСИ достаточно заявления 2-х и более собственников квартир, но при этом для избрания формы управления в лице ОСИ необходим протокол собрания, на котором должно присутствовать 50+1. Мы видим, что в будущем, когда ОСИ не сможет сводить концы с концами, будет снова собрание и будет регистрироваться Простое Товарищество.

Простое товарищество будет иметь успех именно там, где собственники платят достаточно вменяемые денежные средства. Государство помогать в этом не будет. В проектах подзаконных актов минимальный перечень, который будет утверждать местный исполнительный орган Маслихат вне зависимости с какого региона вы приехали будет отталкиваться от средней месячной заработной платы, которая есть по вашему региону, и он не будет увеличивать сумму расходов на РСЖ кратно, ну может % 20, вряд ли поднимут на больше.  Поэтому тот, кто будет создавать ОСИ не должен отталкиваться от решения Маслихата, он должен думать сам и готовить своих собственников к правильному принятию решения, что его РСЖ будут выше.

Что предлагаем мы. Совместно с ТОО «ИВЦ» и ТОО «АЛСЕКО» подумать над схемой распределения денежных средств. А именно составить вменяемую повестку дня, создать единые стандартизированные документы, которые бы позволили решить вопросы перехода ответственности и перевода денежных средств. Потому, что для нас принципиально важно в связи с новым законом, не то каким образом будет происходить вопрос легитимизации, делегирование прав, а важно – каким образом и куда пойдут денежные потоки. К сожалению, Закон «О жилищных отношениях» регулирует только вопрос управления, так получилось, что сервисная деятельность выведена из закона вообще в никуда. И у нас получается, что сервисная деятельность это 70% доля, на которое будет уходить большое количество денежных средств осталась за рамками этого закона. Это однозначно минус закона.

Как же регламентировать вопросы сервисной деятельности. Неважно какую форму управления выбрать ОСИ или ПТ, важно, чтобы у собственника была горячая холодная вода итп вне зависимости, кто управляет домом. Должен быть прописан вменяемый путь оплаты за услуги сервиса. В данном конкретном случае ментальность Республики Казахстан, во всяком случае города Алматы основана и заточена на то, что главную «скрипку» играют потребительские кооперативы (ПК) собственников квартир, даже КСК созданы в форме ПК. Поэтому не меняя этой ментальности, мы предлагаем ПК уходить в сервис. Ведь закон о ЖКХ ничего не говорит про сервис. Да, ПТ и ОСИ заключают с ним договор. ПК – вменяемый контролируемый сервис.

Собственники квартир имеют возможность получения отчёта, как ежемесячного, так и ежегодного. Отчёт делать именно от сервисной организации. В действующем законе про сервис ничего нет. Необходимо показать и сыграть драйвером по изменению закона, показав, что сервисные организации в форме ПК – отчитываются и делают это лучше, потому, что просто сам по себе ОСИ, если это не крупный ЖК не потянет ежемесячную отчётность.

Нашей же целью является консолидация домов, в тех рамках, которых они состоят сейчас. На 9000 домов нам не надо 9000 ОСИ или ПТ, нам такая «дикая дивизия» в Алматы не нужна, по РК это несколько десятков тысяч руководителей. Мы бы не хотели, чтобы объединение жилых домов происходило под эгидой управляющих компаний. Потому, что г. Алматы имеет негативный опыт, когда управляющие компании, действующие согласно Закона РК «О товариществах с ограниченной ответственностью» недостаточно предоставляют информацию собственникам, и мы имели достаточно ясный и чёткий тренд несмотря на то, что местные исполнительные власти говорили нам, что управляющие компании открывают дороги и завоевывают высоты. Как только жилищный комплекс (ЖК) обживается жильцами   он меняет управляющую компанию в лице ТОО на форму управления в лице ПК.

В городе Алматы много ЖК, которые работают именно по этому стилю и по этой схеме. И настоящие ПК, которые состоялись и занимаются и управлением, и сервисом, они должны продолжать свою работу, потому что в рамках ПК из сервиса собственник получит 100% информации.

Другой вопрос — что делать со счетами, многие задают этот вопрос. ПТ – обязано открыть счёт, накопительный и расчётный при этом, согласно налоговому кодексу его могут облагать налогом как самозанятого, все доходы, приходящие на счёт доверенного лица, тоже подлежат налогообложению.  Поэтому, есть предложение наделить ПТ всеми полномочиями для того, чтобы он заключил договор с сервисной организацией, один раз открыл банковский счёт, но при этом по решению общего собрания всю совокупность денежных средств отправлял в сервисные организации и делегировал им собирать денежные средства на накопления денежные средства на предстоящий или будущий капитальный ремонт. Таким образом, выбранная форма управления будет полностью соответствовать тому, что мы сейчас имеем, она не попадает ни под какие нарушения, так как если мы где-то как-то будем отклоняться от закона, у нас жилищная инспекция, управление жилищной политики сделает нам предписание, если не исправили, то через год мы получим 100 МРП штрафа. Поэтому, ПТ оформлять логично во всём вторичном фонде, по простой письменной доверенности (нотариальную доверенность какому-то здравому смыслу отменили).

Поэтому напоминаю, что для регистрации ПТ, открытия счёта в банке, доверенности не требуют нотариального заверения, это будут исключительно простые формы доверенности. Доверенность может выдаваться от трех месяцев до года, но обратите внимание, что доверенное лицо избирается сроком на 1 год и здесь есть один «подводный камень», всё сделали, но доверенное лицо по истечению одного года должен снова собирать подписи. Если доверенное лицо не заключит договор в качестве субъекта сервисной деятельности сам с собой, то ему не нужно больше заниматься сменой первого руководителя. Все остальные собственники проверяют только денежные потоки, делегированные в собственный ПК.

Собственники квартир должны выбрать одну из форм управления, но здесь коллизии будут разрешать подзаконные акты, решение общего собрания по выбору формы управления, это не означает обязанность по её регистрации.

Вместе с тем, что если кто-то ещё питает иллюзии, что КСК после 1 июля 2022 года останутся, то примите к сведению, что КСК после указанной даты не получат никаких денежных средств от собственников квартир, поэтому просто сидеть и ждать не нужно.

Если мы заточены на передаче управления в управляющую компанию, то здесь может быть реальный конфликт. Чтобы избежать «дикого» передела мы предлагаем всё решать собственникам, потому что в рамках ПК всё решает общее собрание, так, как и рамках Закона «О жилищных отношениях» тоже решает общее собрание, протокол общего собрания будет бить любые иные решения, которые бы нарушали права и интересы собственников квартир. Для нас принципиально важно:

• Быть прозрачными
• Предоставлять всю полную информацию о сервисе

Мы как субъект сервисной деятельности занимаемся не извлечением прибыли, мы занимаемся надлежащим обслуживанием жилых домов.

Мы хотим развить потребительскую кооперацию в модели Советского Союза, потому что действующее законодательство нам это позволяет. У ПК есть выход не только в рамках обслуживания общедомового имущества, эти объединения основаны на воле собственников квартир и могут делать очень даже много каких-то интересных вещей, и в принципе руководители УК должны подумать о том, что ваша задача не только обслуживание общедомового имущества, это и клининг, это капремонт всех квартир, это и охрана, и благоустройство. В данном конкретном случае если, выполняя все эти мероприятия, вы будете предоставлять вменяемую отчётность, в отличии от ОСИ, заключившие договор с УК и которые физически не смогут предоставлять отчётность по сервису.

 Светлана Британова -журналист автор многочисленных статей по теме ЖКХ ( газета «КАРАВАН»)

ОСИ: безграничное влияние совета дома на собственников

Хотя мы писали об этом неоднократно, но вынуждены повторить вновь: самыми главными начальниками были и остаются сами собственники, здесь ничего не изменилось. Управляют они всем и вся, принимая решения на общем собрании. 

Остальные действующие лица, как бы их ни называли, в том числе нанятая управляющая компания, лишь исполняют их волю. Отсюда и название – исполнительный орган. Ключевым исполнителем воли народа в отдельно взятом многоквартирном доме будет совет дома. Структура с большими полномочиями, в том числе законодательно получившая право менять форму управления и управляющую компанию, поэтому людей случайных туда категорически вредно избирать.

Четверо смелых

Быть избранными в совет могут только те, кто имеет собственность в данном доме, это может быть как квартира, так и нежилое помещение. Если недвижимость продана, то и находиться в совете дома бывший собственник не имеет права, каким бы замечательным он ни был. В этом одна из фишек, заложенных реформаторами в новую редакцию Закона “О жилищных отношениях”: управлять общедомовым имуществом и представлять интересы собственников могут только собственники.

Требование иметь собственность в том доме, где тебя избирают в исполнительный орган (орган управления), относится и к председателю объединения (ОСИ).

Инициаторы подобного подхода не без основания посчитали, что тот, кто живет в этом доме или имеет нежилое помещение, будет лучше следить за целостностью и исправностью общедомового имущества, чем чужак. Правда, это не гарантирует от воровства, но это уже другая тема, поэтому просто об этом помним.

Существует временная разница между сроком полномочий совета дома и председателя ОСИ: совет дома избирается на 3 года, председатель – только на 1 год. Сделано это для того, чтобы собственники имели возможность сместить неугодного им управдома и избрать нового. Объединение собственников имущества создается на базе одного многоквартирного дома, и выходить из состава объединения, как это возможно сейчас при КСК с его многодомовым составом, невозможно. Вот и найден был такой способ защиты интересов собственников.

Добавлю, что не возбраняется досрочно переизбрать как председателя ОСИ, так и совет дома. Это право собственников записано в статье 42-1, и делается это на общем собрании.

В совет должны быть избраны не менее трех человек, причем они не могут совмещать членство в нем и позицию председателя ОСИ, иными словами, как минимум в каждом доме Казахстана появится четверо активистов, избранных в качестве органа управления.

В совет можно избрать и большее число участников, если в этом имеется необходимость, это законом не возбраняется. Функциональные обязанности совета прописаны в статье 42-3 Закона “О жилищных отношениях”, обязанности председателя ОСИ в статье 43 (пункт 7). Помимо функционала, перечисленного в этих статьях, собственники на общем собрании могут вменить им и другие обязанности, это их право также закреплено законом.

Существует еще несколько обязательных для исполнения документов, где оговариваются функции совета дома и председателя ОСИ. Это устав объединения, ожидаем его в ближайшее время от куратора ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития, а также разного рода нормативные документы. Например, если помните, “Методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” совету дома вменено обязательство дважды в год: весной и осенью, производить осмотр дома и его хозяйства и составлять на его основе дефектный акт, который затем ложится в основание сметы расходов на будущий год. Прямого указания на эти функции в законе нет, они заложены этим нормативным документом.

Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Все ходы записаны

Раз мы стали говорить о нормативных документах, будет уместным упомянуть о еще двух: типовом договоре с сервисной организацией и типовом договоре с управляющей компанией/управляющим. Скорее всего, в них мы также увидим дополнительно прописанный функционал совета дома и председателя ОСИ. Собственникам важно об этом знать, чтобы иметь возможность затем предметно спросить с них за плохое исполнение обязанностей.

Итак, смотрим функционал совета дома в соответствии с законом:

1) выбор и смена формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

3) координация деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании и рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

4) рассмотрение проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума для представления их на утверждение собранию…”.

Эти права и обязанности незыблемы и действуют в том числе, когда собственники решат передать управление и содержание общедомовым имуществом управляющей компании/управляющему.

Думаю, здесь важно сделать короткую паузу: для многих сейчас остается непонятным, как можно “поженить” ОСИ с его исполнительным органом в лице председателя и совета дома и управляющую компанию/управляющего?

Действовать они будут параллельно, но часть функционала от органа ОСИ перейдет к управляющей компании/управляющему. Подробно, что кому и когда отходит, мы будем рассматривать с вами в ближайших выпусках “КАРАВАНА”, а сейчас во избежание сумятицы вновь вернемся к органу управления (исполнительному органу) ОСИ.

В новой редакции Закона “О жилищных отношениях” для совета дома и председателя ОСИ функциональные обязанности различны. Скажем, совет дома организует и проводит общее собрание собственников или письменный опрос, занимается оформлением протокола собрания или листов голосования. В том числе члены совета дома имеют право сами проводить письменный опрос, без привлечения других собственников.

Председатель ОСИ, напротив, следит за исполнением решений общего собрания, но не участвует в его организации.

Председатель ОСИ – это не есть председатель общего собрания.

Совет дома, по новой редакции, должен следить за качеством коммунальных услуг и их бесперебойным предоставлением собственникам квартир и нежилых помещений. На совет также возложена обязанность контролировать исполнение договора сервисной организацией. Председатель ОСИ этим заниматься не будет, в его обязанности вошли: сбор сведений о собственниках недвижимости в данном доме и формирование списка, размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях, открытие текущего и сберегательного счетов ОСИ в банке, контроль за своевременной оплатой собственниками расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также капитальный ремонт.

Интересно, что совет дома также следит за банковскими счетами, но только за расходом денег на них. Помимо этого председатель ОСИ должен будет зарегистрировать само объединение собственников имущества.

Если говорить о ежегодном и ежемесячном отчете о расходовании средств, председатель ОСИ предоставляет их совету дома, а тот – уже собственникам.

Понятно, что на председателе лежит обязанность заключать договоры от лица ОСИ с сервисной организацией, поставщиками коммунальных услуг и всеми теми компаниями, чьи услуги понадобятся для содержания общедомового имущества. Обязан председатель ОСИ и заключить с каждым собственником дома договор, скорее всего, мы увидим типовой договор от министерства, что неплохо, и там же будут прописаны другие функциональные обязанности председателя, вытекающие из существующего законодательства.

Положительной переменой можно также считать, что в новой редакции прописана ответственность председателя за сохранность документации объединения, в этом же пункте дается перечень документов, за которые тот отвечает (пункт 6 статья 43 Закона “О жилищных отношениях”).

***

Сегодня мы намеренно обошли вниманием ревизионную комиссию. Ее избрание и деятельность предусмотрены поправками в Закон “О жилищных отношениях”. Обязательно разберемся с этой влиятельной структурой позже, скажем только, что члены совета дома либо председатель ОСИ не могут быть избраны в состав ревизионной комиссии.

Автор: Светлана Британова

Хотя мы писали об этом неоднократно, но вынуждены повторить вновь: самыми главными начальниками были и остаются сами собственники, здесь ничего не изменилось. Управляют они всем и вся, принимая решения на общем собрании. 

Остальные действующие лица, как бы их ни называли, в том числе нанятая управляющая компания, лишь исполняют их волю. Отсюда и название – исполнительный орган. Ключевым исполнителем воли народа в отдельно взятом многоквартирном доме будет совет дома. Структура с большими полномочиями, в том числе законодательно получившая право менять форму управления и управляющую компанию, поэтому людей случайных туда категорически вредно избирать.

Четверо смелых

Быть избранными в совет могут только те, кто имеет собственность в данном доме, это может быть как квартира, так и нежилое помещение. Если недвижимость продана, то и находиться в совете дома бывший собственник не имеет права, каким бы замечательным он ни был. В этом одна из фишек, заложенных реформаторами в новую редакцию Закона “О жилищных отношениях”: управлять общедомовым имуществом и представлять интересы собственников могут только собственники.

Требование иметь собственность в том доме, где тебя избирают в исполнительный орган (орган управления), относится и к председателю объединения (ОСИ).

Инициаторы подобного подхода не без основания посчитали, что тот, кто живет в этом доме или имеет нежилое помещение, будет лучше следить за целостностью и исправностью общедомового имущества, чем чужак. Правда, это не гарантирует от воровства, но это уже другая тема, поэтому просто об этом помним.

Существует временная разница между сроком полномочий совета дома и председателя ОСИ: совет дома избирается на 3 года, председатель – только на 1 год. Сделано это для того, чтобы собственники имели возможность сместить неугодного им управдома и избрать нового. Объединение собственников имущества создается на базе одного многоквартирного дома, и выходить из состава объединения, как это возможно сейчас при КСК с его многодомовым составом, невозможно. Вот и найден был такой способ защиты интересов собственников.

Добавлю, что не возбраняется досрочно переизбрать как председателя ОСИ, так и совет дома. Это право собственников записано в статье 42-1, и делается это на общем собрании.

В совет должны быть избраны не менее трех человек, причем они не могут совмещать членство в нем и позицию председателя ОСИ, иными словами, как минимум в каждом доме Казахстана появится четверо активистов, избранных в качестве органа управления.

В совет можно избрать и большее число участников, если в этом имеется необходимость, это законом не возбраняется. Функциональные обязанности совета прописаны в статье 42-3 Закона “О жилищных отношениях”, обязанности председателя ОСИ в статье 43 (пункт 7). Помимо функционала, перечисленного в этих статьях, собственники на общем собрании могут вменить им и другие обязанности, это их право также закреплено законом.

Существует еще несколько обязательных для исполнения документов, где оговариваются функции совета дома и председателя ОСИ. Это устав объединения, ожидаем его в ближайшее время от куратора ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития, а также разного рода нормативные документы. Например, если помните, “Методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” совету дома вменено обязательство дважды в год: весной и осенью, производить осмотр дома и его хозяйства и составлять на его основе дефектный акт, который затем ложится в основание сметы расходов на будущий год. Прямого указания на эти функции в законе нет, они заложены этим нормативным документом.

Материалы по теме

Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Все ходы записаны

Раз мы стали говорить о нормативных документах, будет уместным упомянуть о еще двух: типовом договоре с сервисной организацией и типовом договоре с управляющей компанией/управляющим. Скорее всего, в них мы также увидим дополнительно прописанный функционал совета дома и председателя ОСИ. Собственникам важно об этом знать, чтобы иметь возможность затем предметно спросить с них за плохое исполнение обязанностей.

Итак, смотрим функционал совета дома в соответствии с законом:

1) выбор и смена формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

3) координация деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании и рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

4) рассмотрение проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума для представления их на утверждение собранию…”.

Эти права и обязанности незыблемы и действуют в том числе, когда собственники решат передать управление и содержание общедомовым имуществом управляющей компании/управляющему.

Думаю, здесь важно сделать короткую паузу: для многих сейчас остается непонятным, как можно “поженить” ОСИ с его исполнительным органом в лице председателя и совета дома и управляющую компанию/управляющего?

Действовать они будут параллельно, но часть функционала от органа ОСИ перейдет к управляющей компании/управляющему. Подробно, что кому и когда отходит, мы будем рассматривать с вами в ближайших выпусках “КАРАВАНА”, а сейчас во избежание сумятицы вновь вернемся к органу управления (исполнительному органу) ОСИ.

В новой редакции Закона “О жилищных отношениях” для совета дома и председателя ОСИ функциональные обязанности различны. Скажем, совет дома организует и проводит общее собрание собственников или письменный опрос, занимается оформлением протокола собрания или листов голосования. В том числе члены совета дома имеют право сами проводить письменный опрос, без привлечения других собственников.

Председатель ОСИ, напротив, следит за исполнением решений общего собрания, но не участвует в его организации.

Председатель ОСИ – это не есть председатель общего собрания.

Совет дома, по новой редакции, должен следить за качеством коммунальных услуг и их бесперебойным предоставлением собственникам квартир и нежилых помещений. На совет также возложена обязанность контролировать исполнение договора сервисной организацией. Председатель ОСИ этим заниматься не будет, в его обязанности вошли: сбор сведений о собственниках недвижимости в данном доме и формирование списка, размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях, открытие текущего и сберегательного счетов ОСИ в банке, контроль за своевременной оплатой собственниками расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также капитальный ремонт.

Интересно, что совет дома также следит за банковскими счетами, но только за расходом денег на них. Помимо этого председатель ОСИ должен будет зарегистрировать само объединение собственников имущества.

Если говорить о ежегодном и ежемесячном отчете о расходовании средств, председатель ОСИ предоставляет их совету дома, а тот – уже собственникам.

Понятно, что на председателе лежит обязанность заключать договоры от лица ОСИ с сервисной организацией, поставщиками коммунальных услуг и всеми теми компаниями, чьи услуги понадобятся для содержания общедомового имущества. Обязан председатель ОСИ и заключить с каждым собственником дома договор, скорее всего, мы увидим типовой договор от министерства, что неплохо, и там же будут прописаны другие функциональные обязанности председателя, вытекающие из существующего законодательства.

Положительной переменой можно также считать, что в новой редакции прописана ответственность председателя за сохранность документации объединения, в этом же пункте дается перечень документов, за которые тот отвечает (пункт 6 статья 43 Закона “О жилищных отношениях”).

***

Сегодня мы намеренно обошли вниманием ревизионную комиссию. Ее избрание и деятельность предусмотрены поправками в Закон “О жилищных отношениях”. Обязательно разберемся с этой влиятельной структурой позже, скажем только, что члены совета дома либо председатель ОСИ не могут быть избраны в состав ревизионной комиссии.

Надеюсь подборка материалов поможет лучше сориентироваться по текущим проблемам ЖКХ.

Новые подходы автора Джарболова Ш.И. по вопросам управления МЖД  будут предложены в следующих статьях.

В последние годы, работая над созданием эффективных технологий управления МЖД , я часто задавался  вопросом : почему в процессах принятия решений по управлению ЖКД так много споров , жалоб и скандалов? 

Несколько лет назад, будучи экспертом в  общественном совете города, я

неоднократно участвовал в конференциях, круглых столах и других мероприятиях , посвященных проблемам ЖКХ. Надо сказать, на этих площадках накал страстей был довольно высоким , а предлагаемые решения  порой диаметрально противоположными.

Много критики к существующему положению в ЖКХ высказывались  и в СМИ.

Наконец, государство решило навести порядок в этом вопросе.

 В 2016 году были организованы рабочие группы при парламенте РК.

Три года(!) понадобилась реформаторам , чтобы  в декабре 2019 года Новый закон о ЖКХ был ,наконец, принят.

Многие из тех, кто понимал , что закон оказался весьма сырым , а его реализация   в части создания ОСИ  вообще натолкнулась на многочисленные трудности даже при значительных послаблениях со стороны государства  ( создание подзаконных актов, способствующих выполнению закона, алгоритмов прохождения процессов регистрации , пояснений и агитации ),  стали поднимать вопрос о необходимости существенной коррекции этого закона.

На площадках интернета приведены многочисленные примеры недовольства как населения, так и многочисленных представителей КСК,

занимающихся управлением и содержанием МКД.

Ранее в опубликованных мною статьях  я стремился доказать , что основной принцип ОСИ «один дом- один председатель- один счет»  отнюдь не гарантирует того, что управление домом  станет более прозрачным и эффективным и что все будет происходить в интересах жильцов.

Такая форма управления в отсутствии какого-либо внятного экономического обоснования  и построенная  больше на эмоциях и популистских призывах  

( вроде как жильцы сами включатся в процессы самоорганизации и управления своим жильем) однозначно обречена на провал.

Возникает вопрос ,почему при управлении коммерческой недвижимостью такое количество проблем отсутствует?

Я встречался с руководителями ряда лидирующих компаний по эффективному управлению коммерческой недвижимостью  и предлагал взять под управление жилищные комплексы.

 И встретил категорический отказ! 

Самой главной его причиной  была констатация того факта ,что все решения  в жилищных комплексах  по различным вопросам принимает  общее собрание жильцов( а это, как правило, огромное количество собственников: десятки, сотни , а иногда и тысячи граждан, имеющих право голоса) ,тогда как в случае с коммерческой недвижимостью решения принимает ограниченное количество инвесторов, генеральный директор (или совет директоров) .

В первом случае это, вообще говоря ,толпа людей различного возраста специальностей, социальных групп 6которые требуют решить их проблемы немедленно, здесь и сейчас. В итоге собрания жильцов превращаются в шумные сборища, где один не слышит другого и где начисто забывают, для чего они все собрались. Невыносимо видеть, как сбитые с толку люди пускаются в обсуждение мелких вопросов( где не  горят лампочки, сколько скамеек следует поставить во дворах и т.д.), что никак не имеет отношения к главной теме. Как в этом случае можно говорить об эффективности принимаемых решений. Выход из создавшейся ситуации один- принять профессиональные метода и подходы, которые уже давно  и успешно практикуются в прогрессивных странах  

      К настоящему времени по вопросам управления МЖД издано и публиковано множество монографий, учебных пособий и статей как в зарубежной литературе так и в   казахстанской. Однако в насоящее  в Казахстане большое внимание уделяется  организации собрания жильцов как основному  органу по принятию решений по главным вопросам управления и содержания МЖД.

Упрощенно здесь можно проследить некоторую аналогию  с моделью корпоративного управления :

собственники жилья - это инвесторы ( акционеры ) ; правление ( совет дома) -это совет директоров ; председатель дома -это генеральный директор.

Однако следует обратить внимание на два  существенных фактора:

1. собственники жилья в большинстве случаев не ставили задачу приобретения акций

( доли) в общем имуществе , их целью было приобретения квартиры;

2. собственники жилья ( имущества ) не ставили задачу эффективного управления МЖД,

как средства извлечения прибыли и активного участия в процессах принятия решений по управлению общим имуществом.

Только в последнее время делаются попытки активизировать жильцов для участия в управлении МЖД  , и, самое главное, принимать решения по достаточно сложным вопросам ,связанными с процессами управления и содержания МЖД.

Хочу привести примеры бесперспективности такого подхода , они описаны в многочисленных публикациях.

Когда решения принимаются большой группой людей (десятки , сотни и тысячи участников)- это не приводит к рациональным,  взвешенным результатам.

Ведь большая группа людей -это по сути  дела толпа ( не хочу никого обидеть , а токмо объективности ради).

Итак, публикации на указанную тему:

1. Приведу довольно большую выдержку из учебно-методического пособия

( Многоквартирные дома: управление, содержание ,ремонт, модернизация . Астана 2014г. Авторы : Исабеков М.У., Цой В.И., ШрекебахЛ.Ф. ), которая очень хорошо отражает суть приводимых утверждений.

Культура рыночных отношений предполагает, что каждый субъект и , в первую очередь, педагогические и управленческие работники, должны руководствоваться принципами самоконтроля, самодисциплины , самоорганизации, самоуправления и самокоррекции. Эти принципы составляют основу культуры рыночного мышления. И взаимодействия людей. Недостаток внутренней культуры предопределяет внешние негативные проявления – социальные конфликты, правовые, хозяйственные, экономические и другие издержки.

Всем должно быть очевидно, что попытки производить какие-либо преобразования в сфере ЖКХ или каждом конкретном МЖД без учета культурного уровня привлекаемых участников почти всегда обречены на неудовлетворительные результаты. Живущие в одном доме люди разных возрастов, национальностей, профессий, социального статуса вынуждены обладать некими общими социокультурными нормами поведения. С одной стороны, этому должны способствовать нормы Конституции, Гражданского и других кодексов, законов Республики Казахстан, этические и правовые нормы, прививаемые человеку в стенах учреждений образования. С другой стороны, социокультурное поведение жильцов каждого отдельного МЖД  обуславливается их способностями учитывать и согласовывать потребности, интересы, возможности друг друга.

 От этого зависит, в какой мере многоквартирному дому может быть присвоен статус социокультурного субъекта  в целом.

Механизм проведения собраний  никакими нормативными документами не оговорен, но, как правило, они проводятся в традиционной форме: определяют кворум, избираются председатель и секретарь, рассматриваются и утверждаются вопросы повестки дня и временной регламент обсуждения. После обсуждения вопросов предлагаемые решения ставятся на голосование. Как видим, данная] форма предусматривает возможность самовыражения участников  собрания в определенных организационных рамках, но не учитывает саму процедуру согласования точек зрения. Не оговариваются процедуры трансформации мнений, их понимания , критики и арбитражной оценки с привлечением логических подходов и принципов.

     Проведение собраний оправдывается декларируемыми принципами гласности и демократии. Но когда собрания превращаются в сборища, где ценность самовыражения явно доминирует  нал ценностью понимания точек зрения других людей , когда критики подменяется критиканством, когда мысль тонет в криках и оскорблениях, когда человек уже не может обуздать свои эмоции, многообразие различных подходов и мнений свидетельствует уже не столько и о гласности и демократии, сколько о социальной разнузданности, провоцирующей еще большее дистанцирование людей друг от друга. Подобная практика не редкость, и при отсутствии  профессиональных управленцев она как-бы «замораживается»- на собрания выходят одни и те же бескультурные крикуны, затмевающие голоса интеллигентов. Отрицательная энергетика, неэффективность проведения собраний увеличивает количество жильцов, открыто и скрытно бойкотирующих принимаемые большинством решения, а в последующем игнорирующих участие в управлении общедомовой собственностью.

        При невозможности обеспечить кворум  при проведении собраний рекомендуется , согласно Закону РК  « О жилищных отношениях», рекомендуется проводить письменный опрос участников объекта кондоминиума. Однако, и здесь, как показывает опрос, председатели КСК, преследуя свои интересы, находят способы определенного влияния на жильцов вплоть до сговора с некоторыми из них.

     Пассивная позиция жильцов обуславливает бесконтрольность деятельности работников органов управления при выполнении решений собраний. Неудивительно, что  многие председатели КСК оформляют протоколы по своему усмотрению, подтасовывают факты, а, руководствуясь принципом «разделяй и властвуй», занимаются самоуправством. В таких ситуациях возникающие в МЖД конфликтные ситуации становятся неизбежными.

 Менее очевидна и осознаваема необходимость в методологическом обеспечении  согласованных процедур. Это объясняется тем, что не осознается сама проблема перевода мнений сторон  в точки зрения, их логической доработки и последующего согласования. Существует стереотип согласования людей, что в принципе невозможно – согласовывать можно только их точки зрения. Приход к согласию зависит не столько от желания сторон договориться, сколько о специальной предварительной подготовленности. Проблема согласования и прихода к взаимовыгодным решениям порождается отсутствием культуры мышления и коммуникации.

     Таким образом, если не изменить качество межсубъектных,  межиндивидуальных отношений проводимых собраний, то наивно ожидать качественного улучшения содержания МЖД.

 2)Групповой конформизм разительно отличается от эффекта "мудрости толпы", описанного в одноименной книге американского финансового аналитика Джеймса Шуровьески.

Данный эффект заключается в том, что обобщенное мнение большой группы людей позволяет давать более точные ответы или прогнозы, чем мнение любого отдельно взятого члена группы.

Это происходит лишь тогда, когда члены толпы выносят суждения независимо друг от друга, и наибольший эффект наблюдается в группах с неоднородным составом.

3)Эффект большинства: почему мы глупеем в толпе

Концепция "мудрости толпы" срабатывает не всегда - порой групповое мышление подталкивает людей к принятию нерациональных решений, подчеркивает обозреватель BBC Future.

Решения, принимаемые в группе, как правило, более предвзяты и менее разумны, чем те, что принимаются индивидуально.

"Взаимодействие людей обычно приводит не к консенсусу, а к принятию худших из возможных решений, - объясняет Ричардсон. - Мы обмениваемся не информацией, а собственными 

предубеждениями. Моя задача - попытаться выяснить, почему это происходит, и как можно улучшить процесс принятия коллективных решений".

Исследование Ричардсона в области конформизма наследует традиции экспериментальной психологии, существующей уже более 60 лет.

В 1950-х гарвардский психолог Соломон Аш продемонстрировал, что люди часто принимают точку зрения большинства, даже если она заведомо неверна, и даже если при этом им приходится отрицать собственные ощущения.

АВТОР ФОТО,DEAN HOCHMAN FLIKR CC BY 2.0

Примерно в то же время же Рид Тадденхэм из Калифорнийского университета обнаружил, что его студенты дают нелепые ответы на простейшие вопросы - например, утверждают, что у новорожденных мальчиков ожидаемая продолжительность жизни составляет 25 лет, - если думают, что их одногруппники до них ответили так же.

Глупость толпы: Стоит ли связываться с большим количеством инвесторов? Какие сложности ожидают компанию с 20-тью совладельцами и чем они могут помочь бизнесмену — отвечают Дастин Московиц,  Дэн Мартелл и другие  предприниматели Кремниевой долины. Другой представитель из этой кагорты  (Дэн Мартелл, основатель Clarity):

Забавы ради - кто сказал, что много инвесторов — это преимущество? Тот факт, что кто-то так живёт, не означает, что это правильно. Я заметил, что многие люди предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления. Когда вы читаете о групповых инвестициях, кажется, что это наиболее простой способ получения финансирования. На самом деле, когда вы привлекаете больше 20-ти инвесторов, важно убедиться в том, что всё делается правильно. Правильно — это когда у вас есть ведущий инвестор, который инвестирует 20-25% от всей суммы этого раунда и обладает дополнительными ресурсами, чтобы инвестировать в компанию, если что-то пойдёт не по плану (а именно это обычно и происходит). 

Приведу еще некоторые обоснования в критику принятия решений на собрании собственников МЖД. 

Сама организационная  процедура , как правило , довольно утомительная: надо за 10 дней повесить объявление о собрании (обычно , на первом  собрании  необходимого кворума не будет- об этом  с помощью логических рассуждений и простейших расчетов я  10 лет назад докладывал на международном форуме в Астане); затем делается письменный опрос , который затягивается иногда на месяцы; затем проверяется достоверность подписей  (иногда обращаются в суды).  и т.д. Причем, по важным вопросам эта процедура может повторяться неоднократно. Помоему , такая организация принятия решений весьма нерациональна и не эффективна! Тем более , как ранее было сказано, в любом случае принятые решения зачастую весьма обоснованы и рациональны. А  если в письменном опросе инициаторы или  совет дома  преследуют свои коммерческие выгоды, то это может стать большой проблемой для собственников. 

         Итак, в продолжение ранее опубликованной мною статьи «Демократия как тормоз при принятии решений в управлении многоквартирным домом»  и, выдвинутого мною тезиса:   «Управление от закона не зависит»  , приведу свои размышления относительно модели организационной структуры, используемой для управления МЖД ( КСК, ОСИ…  неважно).

Так как в законе о жилищных отношениях определено , что главным органом  в принятии решений является собрание жильцов (собственников) , то есть владельцев общедомового имущества пропорционально долям владения этим имуществом ,то наиболее близкой организационной структурой  управления МЖД является АО. Поэтому еще раз вернемся к сравнению организационной структуры управления МЖД с организационной структурой в акционерных обществах (АО).

Несмотря на формальную схожесть указанных структур ( жильцы-это акционеры, совет дома -аналог совета директоров) ,имеются существенные различия , которые требуют внимания и внесения корректив в методику контроля и управления жилищными комплексами. Еще..

   1).В АО акционеры участвуют  в  деятельности общества с целью получения прибыли на свои акции и нанимают  совет директоров для профессионального управления АО, а жильцы (собственники квартир), покупая свою недвижимость, прежде всего исходили из цели проживания в нем ( кроме отдельных случаев, когда целью ставится задача дальнейшая выгодная реализация этой недвижимости на рынке).

При этом, жильцы никак не предполагали , что им  в соответствии  жилищным законодательством будет необходимо участвовать в многочисленных  собраниях или принимать решения по содержанию и управлению своим имуществом!

2)Принятие решений -это (кроме отдельных простых случаев ) само по себе не простая задача, и необходимы  знания в тех областях,  которые требуются для принятия адекватных решений будь то финансовые вопросы, строительные, ремонтные  , инженерные сети и т.д. В то же время от своевременности и качества принимаемых решений зависит, в каком состоянии будет находиться жилищный комплекс.

3) Создание совета дома (СД) – это правильный тренд в организации эффективного управления домом. Но! СД зачастую выбираются стихийно . Без достаточно хорошего знания кандидатур ( хороший человек- еще не профессия). В тоже время хороший человек (имеется ввиду его порядочность -честность) является необходимым критерием при отборе кандидатов в СД . Но как это определить! Далее идут критерии компетенции, лидерства, активности и т.д.

4) Декларируемые процессы самоорганизации , ответственности за собственное жилье ,активности участия в собраниях  и т.д. ,конечно, важны но к настоящему времени они еще далекие от уровня образованности и сознания нашего общества! Ими надо заниматься  ,воспитывать эти качества , но ,видимо, это потребует еще много времени .

 5) Вышедший закон о жилищных отношениях оказался весьма сырым и еще больше осложнил жизнь собственников  жилья! Построенный ,в основном, на эмоциях и предположениях,  что ,  если для каждого дома надо открыть  отдельный счет , отдельное руководство домом ,причем,  из числа собственников дома ,   то это обеспечит прозрачность  и    улучшения контроля. Это весьма наивно предположение, хотя в простейших случаях некоторые улучшения могут быть.

 Но когда этот  «новый подход»  интерпретируется  как кардинальное улучшение и в прессе  озвучивается и на телевидении  многократно, то, господа хорошие, уже становится скучно слушать такие  мало доказательны утверждения!

Во -первых, - этот подход экономически не выдерживает никакой критики . По этой теме    были различные публикации.

 Во вторых, трудно подыскать такое огромное количество профессиональных управляющих! А обучение в течение нескольких недель специалистов -это больше похоже  на способ зарабатывания денег обучающими , чем на серьезную подготовку профессионалов. Безусловно, просвещать людей в этой области надо, но не для того чтобы они могли принимать взвешенные решения в силу особенностей, отмеченных в предыдущей статье.

В лучшем случае собственники должны быть более активными и знать  какую информацию надо требовать от СД , управляющих и сервисных компаний ( то есть ,в прямом смысле осуществлять контроль).

В третьих , для того чтобы достичь прозрачности в деятельности СД , УК и сервисных компаний необходимо требовать от них управленческой ( не  только  бухгалтерской!) отчетности по каждому дому , по которому производятся затраты!

В четвертых, СД должен избираться на испытательный срок не более чем на  один год, по результатам которого принимается решение об его эффективной работе , и соответствено о  размерах его материального вознаграждения или же произвести смену руководства дома.

В- пятых, желательно ввести институт независимых директоров ( как это принято в АО).

Независимый директор-  это почетная ( как правило, неоплачиваемая) должность, на которую  приглашаются люди из среды известных ученых , общественные деятели, представители общественного совета города , которым люди доверяют. Он должен  достаточно  хорошо разбираться в вопросах менеджмента .

Для содействия в указанных реформах желательно в регионах

создавать  центры знаний (компетенции) по вопросам ЖКХ.

Причем, в центры компетенции  должны объединять специалистов по целому ряду знаний, касающимся  вышеуказанных вопросов ( финансисты, юристы, инженеры по оборудованию -сантехника, электрика, информационные технологии и т.д.).

Центр компетенции может оказывать услуги по широкому спектру вопросов: начиная от консультаций  и подготовки специалистов до внедрения и сопровождения  эффективных технологий управления в жилых комплексах .

Эти предложения выдвигались  мною более пяти  лет назад !

В последнее  время  стали  появляться  «центры компетенции», но  обучение и консультации в этих центрах, в основном, связаны с организационными (административными) и юридическими вопросами менеджмента. Но  это только небольшая часть  вопросов управления!

Я в течении ряда лет продвигал идею организацию центра компетенции в Алматы.

 Об этом у меня был первый доклад при образовании общественного совета г. Алматы.

 В КазЦентре ЖКХ  я так же неоднократно развивал эту тему .

 Но частая смена первых руководителей этой организации не позволила осуществить реализацию идеи центра компетенции в полной мере.

Дело в том ,что процесс управления жилищным комплексом управление свели к административной деятельности управляющего и бухгалтера .

Но надо понимать, что это только небольшая часть вопросов управления!

И ,что интересно, предложили все  расходы разделить : 30% на управленческую деятельность и 70% на эксплуатационную!

 Опять без анализа и доказательства. Предложили и все!

Такие  подходы ни к чему хорошему не приведут.

Так как вопрос многоаспектный , то необходимо участие не только юристов, но и выслушать мнение профессионалов управленцев  , ученых , практиков в этой области знаний.

В следующих статьях я приведу ряд аналитических материалов и конструктивные подходы к решению вышеуказанных проблем.

Предыдущие статьи и дальнейшие материалы можно найти в журнале «Социальные технологии и управление». В интернете по  ссылке www.akyl.kz.

Джарболов Ш .И. 

Руководитель аналитического центра,  академик МАИН РК

В развитых странах мира накоплен значительный опыт установления и поддержания диалога между правительством и наукой — активно действуют аналитические центры, которые занимают особое место в системе трансформирования научных идей в практику.

В настоящее время аналитические центры предоставляют информацию и рекомендации для лиц, принимающих решения, являются одной из наиболее эффективных форм реализации системы поддержки принятия решений. 

Аналитические центры возникают в ответ на актуальные вызовы развития общества. Это гибкий инструмент управленческой деятельности, существенным достоинством которого является возможность применения в широком функциональном диапазоне. Предназначение этих организаций состоит в содействии управлению, вовлечению в процесс их разработки решений населения и институтов гражданского общества, развитии национального потенциала, использовании передового международного опыта.

Развитие современных информационных технологий стимулировало создание аналитических центров как формы поддержки принятия решений.

Современная общественно-политическая и социально-экономическая жизнь, отличающаяся высокой динамичностью протекающих процессов, большим объемом данных, необходимых для анализа, увеличивают вероятность необоснованности решений органов государственной власти во всех сферах управления из-за того, интеллектуальные способности человека могут войти в противоречие со сложностью переработки значительных объемов информации и стремлением избежать ошибок при принятии ответственных управленческих решений.
Преодолевается данное противоречие расширением коллектива лиц, участвующих в процессе выработки и принятия решений, и использованием современных информационно-аналитических технологий поддержки их деятельности на основе методических, программно-инструментальных и технических средств.
Эффективной формой информационно-аналитических систем, объединяющих эти средства, являются аналитические центры, которые находят все более широкое применение как инструмент поддержки управленческой деятельности.

Важнейшим инструментом, обеспечивающим консолидацию и эффективное использование организационного потенциала, являются аналитические центры.
Существует насущная потребность в неправительственных аналитических центрах. Эти центры, имеющие кредит гражданского доверия, могут служить своеобразным «интеллектуальным мостом» над пропастью между властью и обществом.

 Аналитические центры — не только посредники между интеллектуальной средой и госаппаратом, но и инструмент гражданского контроля, инициатор публичного обсуждения острейших внутренних и внешних проблем, стоящих перед страной

Исследовательские аналитические центры, появившись в США в начале XX в., в настоящее время приобрели различные формы: мозговой центр, фабрика мысли, ресурсный центр, центр гражданского образования, центр избирательных технологий, центр публичной политики, ситуационный центр, информационно-аналитический центр и т.д.
Аналитический центр — исследовательская независимая организация, не ориентированная на прибыль, созданная в целях обсуждения и продвижения важных для общественной, политической и экономической жизни решений.
К числу наиболее значимых процессов, определяющих специфику деятельности аналитических центров, относятся следующие:
1. Процесс анализа целей управления и формулирования задачи информационно-аналитической работы.
2. Процесс адаптивного управления сбором информации в интересах решения управленческих задач в условиях меняющейся ситуации.
3. Процесс анализа и оценивания полученной информации в контексте целей управления, выявления сущности наблюдаемых процессов и явлений.
4. Процесс построения модели предметной области исследований, объекта исследований и среды его функционирования, проверка адекватности модели и ее коррекция.
5. Процесс планирования и проведения натурных или модельных экспериментов.
6. Процесс синтеза нового знания (интерпретация результатов, прогнозирование и т. п.), необходимого для решения задач управления.
7. Процесс доведения результатов аналитической работы (нового знания) до субъекта управления (структуры или лица, принимающего решение).
Аналитические центры отличает в значительной степени самостоятельная позиция в выборе тем для исследований, определенная независимость от политических сил, идеологической направленности. Аналитические центры имеют возможность приглашать ведущих экспертов, ученых, аналитиков за счет предоставления интересной общеполезной работы и высокой оплаты труда. Для аналитических центров важна успешная реализация результатов своих исследований — активного продвижения практических результатов исследований, реального взаимодействия с правительственными, коммерческими и некоммерческими организациями. 

Аналитические центры способствуют принятию решений, предоставляя необходимую конкретную информацию лицам, принимающим решение.

Исследовательские аналитические центры, появившись в США в начале XX в., в настоящее время приобрели различные формы: мозговой центр, фабрика мысли, ресурсный центр, центр гражданского образования, центр избирательных технологий, центр публичной политики, ситуационный центр, информационно-аналитический центр и т.д.
Аналитический центр — исследовательская независимая организация, не ориентированная на прибыль, созданная в целях обсуждения и продвижения важных для общественной, политической и экономической жизни решений.
К числу наиболее значимых процессов, определяющих специфику деятельности аналитических центров, относятся следующие:
1. Процесс анализа целей управления и формулирования задачи информационно-аналитической работы.
2. Процесс адаптивного управления сбором информации в интересах решения управленческих задач в условиях меняющейся ситуации.
3. Процесс анализа и оценивания полученной информации в контексте целей управления, выявления сущности наблюдаемых процессов и явлений.
4. Процесс построения модели предметной области исследований, объекта исследований и среды его функционирования, проверка адекватности модели и ее коррекция.
5. Процесс планирования и проведения натурных или модельных экспериментов.
6. Процесс синтеза нового знания (интерпретация результатов, прогнозирование и т. п.), необходимого для решения задач управления.
7. Процесс доведения результатов аналитической работы (нового знания) до субъекта управления (структуры или лица, принимающего решение).
Аналитические центры отличает в значительной степени самостоятельная позиция в выборе тем для исследований, определенная независимость от политических сил, идеологической направленности. Аналитические центры имеют возможность приглашать ведущих экспертов, ученых, аналитиков за счет предоставления интересной общеполезной работы и высокой оплаты труда. Для аналитических центров важна успешная реализация результатов своих исследований — активного продвижения практических результатов исследований, реального взаимодействия с правительственными, коммерческими и некоммерческими организациями. Аналитические центры способствуют принятию решений, предоставляя необходимую конкретную информацию лицам, принимающим решение.

Аналитические центры напрямую связаны с гражданскими интересами (общественным мнением), выражают запросы общества в интеллектуальной форме. Сегодня роль аналитических центров становится важнее, чем когда-либо: нет ни одного вопроса, касающегося жизни страны, который не оформлялся и не разрабатывался бы аналитическими центрами.

Увеличение числа аналитических центров и усиление их роли в современных процессах глобализации обусловлены нынешней информационной эпохой и формированием информационного общества. В обществе любого типа, независимо от того, какими являются взаимоотношения между властью и народом, существуют структуры социальной экспертизы, под которой можно понимать прямое или косвенное влияние тех или иных групп на процесс принятия решений на властном уровне, включая оценку намечаемых или принятых решений. Такие структуры в известной мере выполняют функцию посредника между властью и обществом. Они могут быть созданы государством или независимо, финансироваться властью или из других источников. Особое значение институт социальной экспертизы приобретает в условиях демократии, когда государство должно становиться выразителем интересов общества, а социально активная часть населения — эффективно влиять на управление страной и ее развитие. Деятельность аналитических центров значительно способствует становлению гражданского общества. Поэтому востребованность центров политического становится показателем того, насколько власти и общественность той или иной страны соответствуют смысловому содержанию информационного общества, под которым, согласно классическим формулировкам, понимают меру обобщенных знаний данного сообщества.

Развитие современной научной парадигмы повлияло и на создание новых форм аналитических центров. В конце ХХ столетия развитие информационных технологий и процессы глобализации привели к трансформированию роли и формы традиционных аналитических центров. Сегодня аналитические центры активно используют Интернет для трансляции собственных идей, он является инструментом продвижения проектов, решений аналитического центра, обеспечивает информирование пользователей-граждан о собственной деятельности. Работа сайта организации, наполнение его актуальной информацией – одно из важных направлений деятельности аналитического центра сегодня. Благодаря Интернету изменились способы распространения интеллектуальных продуктов, производимых аналитическими центрами, и информации организационного характера. Интернет стал незаменимым средством оперативного распространения актуальных материалов с изложением заключений исследовательских центров.
Аналитические центры как виртуальные институты могут осуществлять работу следующим образом: маленький головной офис заказывает работу исследователям в других городах и странах; создание реальной сети отдельно спонсируемых центров, объединенных выработанной единой программой; аналитический центр нанимает ученых на условиях частичной занятости; аналитический центр является сердцевиной, основой международной сети практиков и ученых; виртуальность понимается как широкое использование Интернета как инструмента для исследований и коммуникации. При этом широко используются возможности размещения материалов на web-сайтах, что снижает потребность в публикациях на бумажных носителях.
Интернет предоставляет информацию аналитических центров и эффективно обеспечивает коммуникации — поэтому появились виртуальные, рассредоточенные в пространстве фабрики мысли или аналитические центры пятого поколения — так называемые транснациональные сети мысли.
Деятельность по созданию таких сетей представляет собой различные формы взаимодействия отдельных центров: межличностные взаимодействия, контакты организаций, взаимодействие через Интернет.
Транснациональные сети мысли — виртуальные экспертные сети, которые рассматривают стратегические вопросы динамично, в режиме реального времени. Такие аналитические центры не имеют ограничений по направлениям деятельности и по количеству экспертов, которые могут принимать в них участие.
Такие проекты, как программа «Глобальная политика» Фонда международного мира Карнеги, «Сеть глобального развития» Всемирного банка, «Глобальная сеть государственной политики» ООН и программа «Аналитические центры и гражданское общество» Научно-исследовательского института внешней политики, наладили партнерство с аналитическими центрами по всему миру в стремлении создать глобальные сети, которые будут анализировать мировые проблемы, пытаться формировать внешнюю политику и влиять на программы и приоритеты международных институтов. Сегодня актуальна задача использования огромного массива информации, который существует в организациях, исследующих государственную политику, во всех регионах мира.
Таким образом, аналитические центры играли и продолжают играть значительную роль в глобальных общественных процессах.

Одним из форм предметно ориентированного аналитического центра может быть

Центр компетенций в области ЖКХ

Автором уже несколько лет выдвигаются и предлагаются интернет -технологии, осуществляющие роль системы поддержки принятия решений

в области управления МЖД.

Конкурентные преимущества предлагаемого подхода:

1)предлагаются не просто консалтинговые услуги , а система и технологии решения наиболее острых и актуальных проблем в управлении и обслуживании МЖД;

2) предлагаемые технологии и инструментальные средства ( методы, алгоритмы, программные продукты …) вместе с инструкциями  могут быть достаточно быстро введены в практику действующей организации и доведены до потребителей услуг (собственников квартир);

3) консалтинг подразумевает под собой аналитику ,которая создает конкурентное преимущество .

4) ряд предложений по разработке и внедрению эффективных технологий основаны на изучении фундаментальных трудов лауреатов нобелевских премий и ведущих ученых и международных практик  ,  , а также целого ряда изданных учебных пособий.

Приложения : 

методические и информационные технологии для

работы ЦЕНТРА КОМПЕТЕНЦИИ.

(Рассматриваются в следующих статьях автора)

В связи с пандемией и основываясь на достижениях научно -технического прогресса, назрела острая необходимость в создании комплектного оборудования для эффективного решения проблемы защиты населения от разных видов инфекций и патогенов путём формирования на постоянной основе экологически чистой воздушной среды для жизнеобеспечения. Стимулом послужил факт - найти спасение от вируса COVID 19.

Благодаря казахстанской инновации международного уровня - приоритет нового изделия: три в одном, определён Евразийской патентной заявкой на изобретение за №2020/022 от 22.0420 года, казахстанские учёные и специалисты МАИН добились значимого результата, создав инновационное устройство по комплексной системе обеззараживания, дезинфекции и дезодорации с одновременным освещением.

Предлагаемое универсальное техническое решение, относится к экологически чистым устройствам, предназначенным для высокоэффективной очистки или дезинфекции воздушной среды от бактерий и вирусов, спор, аллергенов и других подобных микроорганизмов, от всех видов аэрозолей, токсичных молекулярных органических соединений,  или аллергенов, нашло своё практическое применение в универсальной светодиодной ультрафиолетовой лампе, позволяющей эффективно осуществлять работу разных систем с её применением и на её основе.

При этом, рабочие характеристики изделий РФ и КНР по теплоотводу и потребляемой мощности хуже по сравнению с казахстанской системой, чем и обусловлен гарантийный срок на изделия КНР при казахстанской до 7 лет, а по стоимости дороже в 2 раза и более. Так, похожие российских изделия отличаются от казахстанских тем, что в качестве ультрафиолетовых источников света используются устаревшие и больше потребляющие и нагревающиеся ртутьсодержащие ультрафиолетовые лампы, имеют объёмный корпус светильника, специально приготовленный для этих целей. Аналогично и ряд изделий производства КНР, где в качестве источника ультрафиолетового освещения используется светодиодный модуль, но дающий прямое излучение и работает по принципу кварцевой лампы, то есть только в отсутствие людей.

Важной полезной эксплуатационной особенностью является не только низкая стоимость то, что казахстанские светодиодные модули успешно работают при температурах от -50 до + 100 в оголённом виде и без герметической защиты, а также в воде и снегу и льду, не горят, при этом, нет короткого замыкания. Этот фактор позволяет их использовать в системах с конденсатом воды, в том числе, в системах обогрева и холодного кондиционирования помещения и прочее.

Сферы применения:

• Административно-офисных помещений;
• Общественных учреждений;
• Общеобразовательных учреждений;
• Медицинских учреждений;
• Торговых залов ТРЦ;
• Супермаркетов и гипермаркетов:
• Арен и крытых стадионов, душевых и раздевалок
• Складов и овощехранилищ и прочее;
• Всех видах транспортных средств;
• Прочих устройствах.

Таким образом, впервые в мире представлено инновационное универсальное светодиодное осветительное устройство, выполненное как универсальная светодиодная ультрафиолетовая лампа, отличается тем, что благодаря инновациям: способу термостабилизации светодиодного модуля, конструктиву изделия и эффекту фотокатализатора, стало возможным создать комплексную установку с функциями светодиодного освещения, обеззараживания и дезодорации воздуха, работающую в присутствии человека, без ущерба окружению. 

Академик Абдигапар Сагадат Едигеулы – Председатель ОО «АЛХК-50+», Член Президиума и Вице-президент Международной Академии Информатизации; Действительный член Оксфордского Академического Союза; Член-корреспондент КазНАЕН. Почётный Президент НТК «СулуНур». Лауреат республиканских и международных конкурсов и премий в области науки и техники. +7 707 9982150,  sululight@mail.ru.

Бисембаев Ерлан , председатель КСК «САМАЛ»

Мнение практика, успешно управляющего несколькими десятками домов, относительно организационной формы управления ОСИ.

Король умер! Да здравствует король! В результате очередной, а, по мнению многих экспертов, бездарно проведенной реформы, на коммунальном троне вместо одной формы управления - КСК, воцарилась другая, уменьшенная её версия – ОСИ (однодомное КСК). Последствия этого бестолкового и бессмысленного «коммунального переворота» могут аукнуться нашей стране в самое ближайшее время. Народная мудрость гласит: «От перемены мест слагаемых, даже самый худой прыщ на мягком месте не выскочит!» А тут целый закон! Закон, принятый без предварительного анализа состояния жилищного фонда страны, не имеющий внятной, тщательно выверенной и экономически обоснованной концепции и, наконец, принятый, в обход всенародного обсуждения, узким, далеко не самым сведущим в жилищно-коммунальном вопросе, кругом людей, не может считаться нормальным. И самое главное, никто до сих пор даже представления не имеет, куда могут завести нашу страну эти, до конца непродуманные и необоснованные нововведения, и каковы будут их социально-экономические последствия?
Основным недостатком нового закона является то, что он имеет сугубо избирательный характер действия. Предлагаемая им форма управления ОСИ подходит только для крупных МЖД, которых в стране насчитывается не более 20%. Остальным домам, эта форма управления, в силу ее дороговизны и низкого профессионального уровня новоиспеченных председателей ОСИ, будет совершенно невыгодна, а поэтому и не востребована. А действенных механизмов, могущих принудить жителей сделать «единственно правильный» выбор в пользу ОСИ, в новом законе нет. Получается классическая патовая ситуация! Низы не хотят жить по этому ухудшенному варианту «старого-нового», а верхи не могут предложить низам ничего нового, кроме этого «старого-нового».
Не раскрою «секрет Полишинеля», если скажу, что для нормальной деятельности любой формы управления нужны всего две вещи: деньги и грамотное его руководство. Вполне очевидно, что в ОСИ, созданных на небольших домах, не будет ни того, ни другого. В таких органах управления почти все денежные средства будут уходить на содержание своего собственного управленческого аппарата, а в придачу еще и на добровольно-принудительное содержание штата сторонних управленцев (управляющих и сервисных компаний). Не каждый, малоквартирный дом способен будет самостоятельно поднять и нести такую непомерную ношу. Но каждый приложит все усилия, чтобы эту непомерную ношу на себя не взваливать. Не стоит забывать, что в законе имеется еще и другая, предлагаемая жителям форма управления ПТ – простые товарищества, которую эксперты от ЖКХ всерьез даже и не рассматривают. Она, по их мнению, в силу своих практически не выполнимых организационно-юридических требований, является в высшей степени законотворческим недоразумением, не имеющим никакого дальнейшего развития.
В результате трехгодичных мытарств и шараханий из стороны в сторону страна получила закон, в котором одна форма управления – ПТ, практически никому не будет нужна, а другая – ОСИ, если и будет нужна, то только лишь ограниченному типу домов. Для многих остается большой загадкой, почему авторы данного закона ограничили выбор собственников квартир только этими двумя, причем далеко не самыми эффективными формами управления? Эти формы управления (ПТ и однодомный КСК) уже имели место быть и раньше, но почему-то на протяжении двадцати трех лет от них все упорно открещивались. В самом деле, кому захочется вешать на себя «ярмо», в котором все деньги будут уходить не по прямому их назначению - на содержание дома, а исключительно на содержание этого «ярма»!
А ведь единственным желание большинства собственников квартир всегда было и есть не образование отдельного от других органа управления, а наведение должного порядка в собственном КСК. Если председатель оказывался недобросовестным, стремились поменять его на порядочного и грамотного. Если КСК был неудовлетворительным, стремились перейти своим домом в другое, более благополучное. Но сделать это в прежние времена легко и быстро, без потери огромного количества времени и нервов, было практически невозможно. Председатель (управляющие компании) на любое решение собрания, впрочем, как и сейчас, мог (могли) наложить свое вето (отказаться подписывать акт приема-передачи дома) и тогда все дальнейшие действия по его (их) снятию с должности (расторжении с ними договора) или переходу дома из одного КСК (УК) в другой, кроме судебных, становились совершенно бесполезными.
К огромному нашему сожалению приходиться констатировать, что закон в его новой редакции, поставленные перед ним задачи, вывести всю сферу ЖКХ, а не только отдельную ее меньшую часть, на новый уровень не решает и решить не может. Даже наоборот: его однобокая ориентированность на новые крупные жилые дома, а при этом полное игнорирование проблем и возможностей (невозможностей) старого жилого сектора могут ввергнуть эту сферу в еще более глубокий кризис. Однодомные мелкие и средние новообразования, не имеющие в своем активе ни денег, ни грамотных управленцев, - это тот самый огромный балласт, который может потянуть (и непременно потянет) все коммунальное хозяйство ко дну. И это уж точно совершенно не то, чего ждали и на что рассчитывали собственники квартир.
А самое парадоксальное заключается в том, что закон с одной стороны обязывает собственников квартир зарегистрировать право собственности на общедомовое имущество (кондоминиум), а с другой стороны лишает их право выбора, каким способом им этой своей собственностью управлять и распоряжаться! Это получается не закон, это получается какое-то узаконенное принуждение к самоущемлению своих собственных прав и интересов. И при этом, самое невероятное, - это «узаконенное принуждение» входит еще и в прямое противоречие некоторым нормам Конституции и Гражданского кодекса! Приехали–дальше некуда!
А ведь в прежней редакции закона было все: и многообразие форм управления, и закрепленное за собственниками квартир право свободного выбора! Не было лишь одного: у жителей не было нормальных механизмов этим своим правом воспользоваться. Во время многочисленных конфликтов почти всегда на сторону недобросовестных председателей вставал закон – с его непоследовательностью, размытостью и откровенной беззубостью. Итак, все 23 года! Новые же веяния, пришедшие под лозунгами: «Вся власть Советам» и «Даешь прозрачность», ничего нового в этом отношении не принесли, а наоборот лишили жителей даже самых последних надежд на свободное волеизлияние. Теперь шаг вправо, шаг влево – «расстрел». И теперь все, как один должны построится в одну колонну и строго по одному - прямиком в ОСИ!
А жителям нужен, даже крайне необходим, такой закон, который отвечал бы интересам и чаяниям всех собственников квартир, а не только его малой части. И главными критериями таких форм управления должны быть не бюрократические анахронизмы, типа – «народное» управление, двойное управление, контроль за управлением или управление управлением, а сугубо экономические рычаги и инструменты, такие, как эффективность работы, её рентабельность, высокая доходность, низкий уровень непроизводственных расходов, достойное вознаграждение за хорошо выполненную работу. Ну, и, конечно, КАДРЫ! Кадры, которые решали бы все или хотя бы большую часть этого всего! А решать и, наконец-то, решиться, что-то решать, время пришло! Ждать и отступать некуда!

Джарболов Ш.И. к.т.н. , академик МАИН РК.

Будучи экспертом в общественном совете города и КазЦентреЖКХ , я неоднократно выступал за учреждение советов домов , предполагая :один ум хорошо , а два и более лучше. Очень был доволен , когда в новом законе жилищных отношениях появился раздел, связанный организацией Советов дома! Однако, видимо, поспешил радоваться.
Рассмотрим существующие в РК Советы.
На рис. Приведены ( можно сказать по иерархии) Советы на разных уровнях.

Национальный совет Республики Казахстан

1.Национальный совет Республики Казахстан (далее - Национальный совет) является консультативно-совещательным органом при Президенте Республики Казахстан.

      2. Главными целями деятельности Национального совета являются выработка предложений и рекомендаций по наиболее важным вопросам государственной жизни, повышению ответственности государственных органов перед народом, определение на основе широкого обсуждения с представителями гражданского общества основных направлений внутренней и внешней политики.

Общественный Совет города

2. Цель и задачи Общественного совета
   2.1. Целью деятельности общественного совета является выражение мнения гражданского общества по общественно значимым вопросам.
   2.2. Задачами общественного совета являются:
   2.2.1. представление интересов гражданского общества и учет мнения общественности при обсуждении и принятии решений государственными органами;
   2.2.2. развитие взаимодействия государственных органов и органов местного самоуправления с гражданским обществом;
   2.2.3. организация общественного контроля и обеспечение прозрачности деятельности государственных органов и органов местного самоуправления
   Совет дома
   Совет многоквартирного жилого дома (далее – совет дома) – орган управления объектом кондоминиума, избираемый из числа собственников квартир, нежилых помещений;
   Совет дома осуществляет следующие функции:
   1) выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий Совету дома;
   2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий Совету дома;
   Не буду здесь перечислять все положение о Совете дома и делегированных ему функциях. Они уже закреплены законодательно и изложены в различных СМИ, а также на портале AKYL.kz.
   Остановлюсь на некоторых моментах , связанных с организацией Совета дома и его функционировании.

Наиболее близкой к жильцам МЖД и отражающей их интересы является
Совет дома . Причем, у него достаточно большие полномочия , но и велики обязанности. Если в Совет дома выбраны грамотные и радеющие за судьбу
жилищного комплекса люди , то будет гарантированно налажено эффективное управление и контроль за обслуживанием дома , и за расходованием средств.
Но, во- первых , в силу занятости или недостаточного стимулирования членов Совета дома или же отсутствия необходимого числа грамотных специалистов организовать эффективную систему управления удается далеко не всегда.
Во- вторых, в последнее время среди желающих порулить МЖД в качестве Совета дома появляются довольно грамотные бизнесмены , у которых предпринимательская жилка существенно превышает общественную составляющую. И тогда дело плохо. Как неоднократно предупреждала
г-жа Британова С. ( журналист газеты «Караван»), нельзя давать Совету дома полностью распоряжаться деньгами жильцов.
Ибо предпринимательский интерес членов совета влияет на приобретение услуг и оборудования ( используются трудно выявляемые «откаты») или за определенную мзду происходит вхождение в альянс с управляющей или сервисной компанией. Поэтому Совет дома должен быть полностью подконтролен собранию жильцов. Однако, используя трудности организации кворума собрания, такой Совет дома организует письменные опросы , хитроумным способом включая туда свои интересы.

Рис. ( из публикации РАСИ)

В первом случае, весьма в важно использование Центра компетенции, от которого можно получить методическую помощь и программные продукты для организации эффективного управления жилым комплексом.
Во втором случае, в положение о Совете дома желательно включить раздел ежемесячной отчетности с вывешиванием результатов на информационных досках или с использованием электронных средств ( например, выбранного е -КСК ) , достаточно подробной и обоснованной информации о результатах выполнения стратегических , тактических и оперативных задач по управлению МЖД.
Причем ,первый год для Совета дома должен быть испытательным
Все эти требования необходимо прописать в договоре с сервисной и или управляющей компании. Опять же, в этом случае может помочь Центр компетенции.
Кроме того, в состав совета Дома было бы полезно включить внешнего независимого директора и определить от инициативных и компетентных жильцов дома наблюдательный орган.
Вообще, создание Центров компетенции, на мой взгляд, является весьма важным направлением повышения грамотности населения и перехода к профессиональному управлению МЖД при различных формах управления ,предлагаемых Законом. Это приведет к уменьшения потока жалоб от жителей во все органы государственной власти;
Об этом в течение ряда лет я неоднократно докладывал на различных конференциях и публичных выступлениях. Более подробно О Центре компетенции я расскажу в следующей статье.

Алияров Б.К. профессор, академик НАН РК, лауреат государственной премии, д.т.н.,

об авторе: опыт по руководству Казахским НИИ Энергетики имени академика Ш.Чокина (более 15 лет), руководство и владение объектами энергетики в г. Алматы (более 5 лет), руководство научными организациями в АО «Казахстан темир жолы (7 лет), крупнейшим заводом по ремонту пассажирских вагонов (около 4 лет).

Научные исследования, выдвигаемые на государственное финансирование, по сути, состоят их трех направлений: гуманитарные, фундаментальные и технологические. При учете специфики каждого из этих направлений - необходимость наличия помещений и относительно дорогой и громоздкой аппаратуры (фундаментальные и технологические направления), необходимость создания представительного объекта (технологические исследования) и другие факторы, обеспечение помещением и доступом к источникам информации (гуманитарные науки)  можно предположить следующее распределение общей государственной суммы финансирования между ними: 15% на гуманитарные исследования (они будут конкурировать между собой) 35% на фундаментальные исследования (они тоже будут конкурировать между собой) и 50% на технологические предложения (будут конкурировать между собой).

Дальнейшее распределение финансов для технологических предложений может быть следующим. Рассмотрение и отбор предложений может состоять из 5 этапов. При этом на каждый этап выделяется равная сумма (так делается на турнирах теннисистов – профессионалов), которая определяется разделением общей суммы грантов на намечаемое количество этапов. Однако эта равная сумма делится на каждом этапе на разное число предложений. При этом каждое предложение оплачивается на том этапе, на котором оно было отвергнуто.

На первом этапе будет большое количество предложений (соответственно каждый участник получит незначительную сумму),

Далее число предложений будет уменьшаться (соответственно каждый участник последующих этапов будет получать сумму побольше). На заключительном этапе - принятие Правительством решения о строительстве инновационного объекта по технологическому предложению, сохранится всего два предложения.

Возможные этапы рассмотрения технологических предложений

Этапы	Место рассмотрения	Объем финансирования	Результат рассмотрения
1.отбор работ для начала экспертизы	МОН и НАН РК	Стоимость этапа, разделенная на количество предложений (не более 100), признанных оформленными в соответствии с требованиями грантового финансирования	Рекомендации  по улучшению оформления отвергнутых работ. Распределение принятых работ  для последующей экспертизы (по экспертным организациям)
2.проведение подробной и квалифицированной экспертизы	Диссертационные советы, отделения НАН РК, эксперты	Оплата услуги экспертизы (50% от стоимости этапа). Оплата отвергнутых предложений по стоимости, оставшиейся после  оплаты услуг  иэкспертизы	Рекомендации по улучшению представления отвергнутых работ. Рекомендация предложений для обсуждения на следующем этапе с указанием возможных инвесторов (не более 20 работ). Эти работы в следующем году будут допускаться непосредственно на этот этап.
3. обсуждение совместно с возможными инвесторами (частные предприятия и государственные компании)	Специальные группы с участием: разработчика, экспертов (от диссертационных советов и отделений НАН РК и другие)	Оплата услуги экспертизы (20% от стоимости этапа) Оплата отвергнутых предложений по стоимости (80% от стоимости этапа)	Рекомендации и финансирование  (15) отвергнутых работ по улучшению представления  предложения. Они в следующем году будут рассматриваться начиная с этого этапа. Рекомендации по созданию действующего объекта или его модели (не более 5)
4. обсуждение на уровне правительства о создании предприятия (не более 5 предложений	Научно технический совет при правительстве с участием: разработчика, эксперта и инвестора (руководителей регионов, в которых возможна реализация принятых предложений)	Оплата экспертизы на уровне 10% от стоимости этапа. Оплата отвергнутых (3) предложений (для дальнейшей работы над предложением) в объеме 90% от стоимости этапа	Рекомендации и финансирование (3) отвергнутых работ по улучшению представления  предложения. Образование группы по созданию предприятия (не более 2), проектирование, строительство т.д.
5. реализация принятого предложения (не более 2)	Создание объекта финансируется правительством	Стоимость оплаты разработчиков, (своего рода поощрение разработчиков) половина от стоимости этапа	Создание инновационного объекта. Поддержка разработчиков до появления прибыли от предприятия

Комментарии к этапам для предложенной схемы отбора и финансирования технологических предложения

1. Этот этап стимулирует специалистов к участию в разработке технологических предложений и представляет собой обучение разработчиков технологии представления работ на конкурс и, в определенной степени, сохраняет участника в научной области.  Обоснование отклонения работ могут присылаться в течении года (в связи с возможным большим объемом)

2. Этот этап обеспечивает подробное публичное рассмотрение предложения квалифицированными специалистами, в процессе, которого разработчик может «увидеть» свои недостатки. Этот этап может быть достаточно недружелюбным к разработчикам т.к. в науке присутствует принцип «презумпции виновности». Эксперты могут увидеть достоинства и более того, могут предложить свой вариант развития предложения (и в результате могут даже стать соавторами нового варианта). Этот этап обеспечивает определенное финансирование для развития предложения до уровня, требуемого в следующем этапе. Труд экспертов оплачивается на приемлемом уровне, что стимулирует участие эксперта для дальнейшего развития предложения.

3. Оплата отвергнутых предложений позволяет сохранить это предложение в «обойме» казахстанских инновационных разработок. Эксперт получает приличное вознаграждение за свой труд, что стимулирует его участие в экспертизе.

 4. Этот этап позволяет оценить реализуемость предложения в приемлемые сроки при приемлемой стоимости реализации. Отвергнутые работы финансируются на уровне, позволяющем создание демонстрационной модели. Эксперт получает весьма ощутимое вознаграждение, что стимулирует его активное участие в развитии предложения (почти исключает желание стать соавтором). Примечание: разработчик получает вознаграждение только на «своем отвергнутом» этапе. Эксперт может получать вознаграждение на каждом этапе, в котором он участвует.  (Это будет стимулировать его к доброжелательной и заинтересованной экспертизе рассматриваемого предложения)

5. Действующий объект обеспечивает получение разработчиком долговременного, весьма ощутимого по объему, дохода, от объекта,   совладельцем которого он становится по определению. Это, образование богатых специалистов от инновационных разработок, будет мощнейшим стимулом для привлечения молодежи страны к инновации. С учетом достаточно длительного срока до начала поступления ощутимого дохода от принятого предложения, ученый получает приличное вознаграждение (уже после принятия решения Правительством о реализации предложения)

6. Государство «возвращает» свои вложенные средства через свою превалирующую долю в доходе предприятия, созданного по технологическому предложению. Можно быть уверенным, что при реальном ежегодном «создании» двух инновационных объектов, через определенное время, технологическая наука будет (в скрытой форме, через средства, накапливаемые у государства) само финансировать себя и даже возможно и остальные направления. В общем случае, по примерно такой схеме технологическая наука развивается во многих странах

Экспертная оценка уровня оплаты разработчиков технологических предложений и услуги экспертов на разных этапах рассмотрения

Допущения:

1. стоимость финансирования технологических предложений на рассматриваемый год – 1 миллиард тенге.  Количество этапов – 4, в связи с этим стоимость каждого из этапов будет составлять 250 млн. тенге.  (5 этап финансируется из другого источника)

2. Вознаграждение на 3 этапах выплачивается только для отвергнутых предложений

3. Авторы предложений, отвергнутых при экспертизе на первом этапе (80 из 100 рассмотренных разработок) получат оплату в размере примерно 1.25. млн тенге. Это позволит разработчику провести исследования, необходимые для прохождения на следующие этапы в будущем. Это позволит сохранить ученого (коллектив) для дальнейших научных исследований. Такая же сумма будет выплачена и за экспертизу.

4. Авторы 15 отвергнутых (на следующем этапе) предложений получат вознаграждение на уровне 11 млн тенге.  Это позволит довести разработку к уровню, требуемому для участия в дальнейших этапах. Предложения, отвергнутые два года подряд на этом этапе, не допускаются к участию в конкурсе в последующие годы. Экспертиза оплачивается на уровне 5 млн тенге.

5. Авторы предложений, отвергнутых на этапе 3 получат вознаграждение на уровне 75 млн. тенге по каждому предложению, что позволит подготовить разработку к реализации на предприятии к следующему рассмотрению, т.к. ясно, что это привлекательное предложение.  Экспертиза каждой из них – по 8 млн. тенге

 6.На последнем этапе   разработчики получают по 125 млн тенге. Это позволит разработчику «безбедно» дожидаться дохода от созданного предприятия. Оплата экспертизы отсутствует.

По предлагаемой схеме страна очень сильно стимулирует развитие инновационных предложений, обеспечивая адресное финансирование разработчика. Будет наблюдаться достаточно квалифицированная экспертиза рассматриваемых проектов. Страна каждый год будет «запускать» 2 новых инновационных объекта.

Джарболов Ш.И. к.т.н. , академик МАИН РК.

Как известно, в соответствии с новым законом собственникам квартир предоставляются несколько вариантов управления МКД: 

1) управление самими жильцами  (ОСИ и СОВЕТ дома как управляющие органы)

2 )  с помощью  наемных управляющих компаний (или управляющего),   которые могут заключать договоры с сервисными ( обслуживающими ) организациями.

 В законе и подзаконных актах расписаны функции управляющих и сервисных компаний.

В свое время, будучи приглашенным экспертом ( советником ) в КазЦентр ЖКХ, я впервые услышал о нововведении:  создание объединения собственников имущества (ОСИ). Единственным обоснованием этого предложения было то, что выбранный из жильцов дома ( кондоминиума)  председатель, которому доверяют, лучше знает  жильцов  и состояние дома и он будет эффективно управлять и прозрачно расходовать собранные деньги на обслуживание!

Других аргументов ( возможно, я не в курсе) я не знаю.

Никаких экономических расчетов не было приведено, не говоря уже о профессиональных требованиях  к председателю (как  известно, хороший человек -это еще не профессия!).

Я не думал тогда ,что  ОСИ будет всерьез рассматриваться как новая эффективная структура для управления МКД и войдет в одно из обязательных требований в новом законе.

Да, в ряде стран существуют различного рода  союзы собственников жилья .

Но ,во- первых, там другие законы , во-вторых ,другой менталитет людей и многое другое   Об этом много говорилось  до и после выхода закона ( КСК против ОСИ).

И еще надо подготовить сотни и тысячи председателей  в короткое время и решить множество других вопросов ( разработка требований , программ обучения и т.д.

Далее  выскажу следующее ( возможно, спорное) утверждение :

эффективные профессиональные технологии управления  практически не зависят от  организационой формы органа управления (ОСИ, ТОО,КПСКи т.д.)!

То есть, управление  многоквартирным домом ( недвижимостью ) как объектом управления будь то здание , коммуникации и другое общедомовое имущество определяется  даже не решением собрания жильцов,  а  стандартами (СНИПами)   , выработанными теорией и практикой управления , способами  экономического и финансового регулирования ,методами контроля и профессиональными знаниями  тех ,кто стоит во главе управления , кто и какие решения они  принимают ,  а также системностью организации всего этого .

А законы ,  подзаконные акты , налоговые требования, различного рода процедурные моменты и  формы документов,  выступают ,в основном ,как ограничительные требования к  деятельности людей (жильцов) и принимаемых ими решений ( голосование , оформление и т.д.).  

 Конечно, на  результат управления  существенно влияет человеческий фактор. Известен ряд примеров , когда  опытный хозяйственник добивается хороших результатов ,удовлетворяющих жильцов дома.

Но это означает следующее:

-принимаемые руководителем и согласованные с жильцами  решения являются достаточно разумными;

- вписываются  в рамки предполагаемого бюджета ;

-результаты финансово – хозяйственной деятельности  прозрачны и открыты для жильцов. Тогда ,управление можно назвать достаточно близким  к эффективному в данном случае.

К сожалению ,таких примеров  не так много , но зато  есть огромное количество жалоб и возмущений со стороны собственников квартир  относительно деятельности  КСК (десятки тысяч ежемесячно)! 

Ранее  , несколько лет назад , на различных конференциях я  высказывал   свои предложения по выходу  из этой ситуации и представлял   логические и аналитически  обоснованные  практические методы  решения этой важной проблемы.  Об этом я  расскажу в других отдельных статьях журнала.  

Джарболов Ш.И. к.т.н. , академик МАИН РК.

Много лет назад я заинтересовался проблемой рынка ассиметричной информации. Ниже приводится информация , взятая из публикаций в интернете и поясняющая, что это такое.

Рынки с асимметричной информацией

Неопределенность и риск, которые являются постоянными спутниками реальных экономических выборов, связаны с ограниченностью информации, которая в экономической теории часто трактуется как рыночная асимметрия или асимметрия информации.

Рыночная асимметрия (асимметрия информации) — это реальная ситуация на тех или иных рынках, когда одна из сторон рыночных отношений более осведомлена о сделке, чем другая сторона. Рыночная асимметрия относится к одному из так называемых "провалов" или "фиаско" рынка и поэтому, анализируя работу рыночного механизма, необходимо учитывать эту имманентно присущую ему черту.

В экономической теории одним из первых, кто обратился к этому недостатку рынка, был Дж. Акерлоф, который в опубликованной им в 1970 г. статье, описал проблему неопределенности качества на рынке подержанных автомобилей ^[1]. По сути, проблема асимметрии информации представляет собой "дефекты микроструктуры" рыночных взаимодействий субъектов экономической деятельности, которые приводят к неоптимальному размещению ресурсов ^[2]. В связи с этим в дальнейшем эта проблема привлекла к себе пристальное внимание ученых и вошла составной частью в такую отрасль экономических знаний, как экономика информации. В 1996 г. Нобелевская премия по экономике была присуждена У. Викри и Дж. Миррлизу за фундаментальный вклад в развитие теории поведения экономических агентов в условиях асимметричной информации ^[3].

Функция спроса па рынке с асимметричной информацией. Модель рынка с асимметричной информацией предполагает построение функций спроса и предложения, которые учитывали бы вероятности реализации того или иного ожидаемого экономического выбора. Для построения такой модели воспользуемся примером рынка подержанных автомобилей, который описал в своей статье Дж. Акерлоф. Рынок подержанных автомобилей ("рынок лимонов") ^[4] включает в себя автомобили различных моделей, возраста и пробега. Если бы покупатели точно знали качественные характеристики приобретаемого ими автомобиля, т.е. знали бы, как автомобиль эксплуатировался хозяином, в каких условиях он содержался и т.д., то их желание купить автомобиль описывалось бы обычной функцией спроса. При этом автомобилям каждой определенной модели и каждого определенного уровня качества (имеются в виду его эксплуатационные свойства с учетом особенностей предыдущего использования прежним хозяином) соответствовала бы своя функция спроса:

где к — показатель качества каждого конкретного какого-то автомобиля.

Однако ограниченность информации, в условиях которой покупатель осуществляет свой выбор, не позволяет воспользоваться таким подходом к построению функции спроса на подержанные автомобили. При этом ограниченность информации в нашем примере можно описать следующим образом. Во-первых, покупатель знает, какие на рынке имеются автомобили (т.е. знает множество значений показателя к). Во-вторых, он знает доли (сэ^) автомобилей каждого уровня качества. В-третьих, покупатель не знает, к какой категории качества относится тот или иной конкретный автомобиль, который он рассматривает в качестве потенциальной покупки, поскольку продавец товара имеет возможность скрыть истинные характеристики своего товара. Таким образом, наш покупатель располагает лишь статистической информацией об имеющихся на рынке автомобилях. В этих условиях он, рассматривая, например, два подержанных автомобиля одинаковой марки, не знает их конкретного качества и рискует приобрести "лимон", т.е. некачественный автомобиль.

Поскольку покупателя интересует не количество приобретаемых автомобилей, а цена, которую он должен будет заплатить за выбранный товар, то логично будет для описания его потребительского выбора воспользоваться обратной функцией спроса (функцией цены спроса) - РоШ

В условиях неопределенности, другими словами информационной ограниченности, цена спроса формируется как средняя из цен спроса товаров различного качества, взвешенная по рыночным объемам предложения (долям) товаров различного качества, представленных на рынке подержанных автомобилей. Например, предположим, что наш покупатель намерен приобрести подержанный автомобиль Аисй А4. Допустим, он знает (или статистически предполагает), что хороших и плохих по качеству автомобилей такой марки и модели на рынке поровну. Кроме этого, покупатель заранее готов за хороший автомобиль заплатить 15 тыс. долл., а за другой — не более 10 тыс. долл. В условиях, когда покупатель не обладает полной информацией о каждом конкретном автомобиле, то вероятно он оценит возможность покупки каждого из рассматриваемых автомобилей путем вывода средневзвешенной цены:

В случае если покупатель предположит, что хороших автомобилей на рынке только 20%, а плохих — 80%, то готовность заплатить за выбранный им автомобиль составит

Обобщая, можно записать функцию цены спроса в условиях ограниченности информации следующим образом:

где 0)д, — доли автомобилей каждого к-го уровня качества, а 2" &) — цена, которую покупатель готов заплатить за каждый выбранный им автомобиль к-го качества.

При этом заметим, что со^ одновременно является субъективной статистической вероятностью покупки автомобиля какого-го качества, которая определяется покупателем самостоятельно.

Таким образом, функция спроса показывает прямую зависимость цены спроса от качества товара¹ — чем больше на рынке привлекательных товаров по качественным признакам, тем выше цена спроса в условиях неопределенности. Этот вывод справедлив для любого типа потребительского отношения к риску.

Понимая , что такая проблема существует во многих задачах выбора , стоящих перед людьми решил разработать специальный интернет портал

,помогающий принимать решения  в жизненных и бизнес ситуациях  (первая версия портала AKYL.kz).

Концептуальная схема, поясняющая цель портала приведена на рис. 1

Этот портал был предназначен для поддержки эффективных решений и начинен информацией  по очень многим направлениям.

Предполагалось , что потребитель прежде чем решать текущую проблему или задачу зайдет на этот портал и получив определенные знания советы будет осуществлять действия которые сократят ему много времени Т,  рисков R и соответственно денег при решении той или иной проблемы.

Это было 15 лет назад! Тогда E-gov только начинал разрабатываться.

Рис. 1

Портал был не только начинен информацией но и организован по определенной технологии , приведенный на рис 2

Рис. 2

Причем, насколько можно было ,использованы системные подходы к решению задачи .

Рис. 3

В самом начале интернет портал был назван КИАС -консультационная информационно-аналитическая система, на которую было получено авторское свидетельство.

Затем портал получил название AKYL.kz   и после были еще совершенствования.

Рис. 4

Интернет ресурс AKYL.kz был презентован на ряде конференций и дополнительно к нему  были  разработаны ряд прикладных методических и программных комплексов ,но об этом будет рассказано в других статьях журнала.

Джарболов Ш.И. к.т.н. , академик МАИН РК.

В 2011 году на международной конференции , которую организовал КазЦентр ЖКХ, я в своем докладе на основе аналитических рассуждений показал почему требуемый кворум для принятия решений ( 2/3 от общего количества жильцов) практически не возможно собрать.

Рассуждения были следующими.

Рассмотрим Много квартирный дом и социальную структуру проживающих в этом доме люде . Можно в определенной степени условно разбить проживающих жильцов на следующие категории: пенсионеры, бизнесмены, молодые семьи с детьми, арендаторы, студенты , группа жильцов ( по характеру )любящих поскандалить и довольно большое количество равнодушны (так называемых , «пофигистов») и поставим вопрос с какой вероятностью придут на собрание жильцы из указанных категорий?

Рис. 1

 В статистической модели приведенной на рис 2

приведены предполагаемые оценки отвечающие на выше приведенный вопрос . Практика показывает ,что эти оценки довольно близки к реальным данным многочисленных  собраний и различаются от остроты и постановки вопроса и т.д.

 Учитывая , что большинство жителей не достаточно хорошо разбираются в выдвигаемых хозяйственно финансовых вопросах  на собраниях трудно принять грамотные и адекватные решения.

Письменный опрос  не пришедших на собрание жильцов (для достижения кворума  и отражение результатов голосования в протокол собрания, как того требует закон) также недостаточно эффективен . Так как часто формулировки могут быть краткими и не до конца понятными. Кроме того нечистые на руку организаторы председатель, инициативная группа  фальсифицируют подписи , осуществляют приписки и т.д. Как правило , затем наступают конфликты и огромное количество судебных разбирательств.

Рис. 2

Причем в достаточно большом количестве некоторые имея личную заинтересованность например сменить председателя и встать вместо него или стараться пригласить другую юридическую компанию которая его заинтересует материально (о этом читайте отдельную статью  в журнале  про рейдерский захват).

Малик Медетов, математик, педагог

Если упростить программу в школах, уровень знаний только повысится.

Что нужно изменить, чтобы казахстанская школа стала лучше? Я перечислю лишь основные, на мой взгляд, моменты.

Смею утверждать, что в обычной неспециализированной школе из 25-30 учеников только трое-четверо осваивают программу по математике, физике и химии. Это создает серьезный психологический дис­комфорт у детей (они приходят на уроки подавленными) и вызывает различные формы сопротивления, иногда даже агрессию. Соответственно, и учителю трудно. Получается, что 80 процентов времени, средств, учительского труда дают очень маленькую отдачу.

Поэтому первое, что я предлагаю, упростить программы по этим предметам (хотя сделать это нужно по литературе, языку и т. д.). Зачем слесарю, парикмахеру, журналисту, историку сложные тригонометрические формулы? В первую очередь я говорю о старших классах. Решить, с какого именно класса сокращать программы, не так сложно. Не нужно сразу издавать новые учебники: на первых порах можно использовать старые, но давать только основные понятия. Для тех детей, которые хотят изучать математику, физику и химию глубоко, есть факультативы и спецшколы.

Убежден, что упрощение программ повысит уровень образованности учеников. Мне, конечно, могут возразить и сказать, что все будет с точностью до наоборот. Но если сейчас дети должны освоить сложные программы, это не значит, что они это делают. Они просто слышали о каких-то понятиях, но не способны объяснить, что это. А когда ребенок психологически спокоен, он лучше воспринимает информацию. Я бы сказал, что и в школу дети будут приходить с открытой душой.

Тем, кто переживает, что школьники станут бестолковыми, скажу так. Возьмем две команды - в одной работают американцы, а в другой - выпускники вузов из стран СНГ. Каждый из наших ребят будет выше по уровню эрудиции, но при работе над проектом американцы окажутся эффективнее. Потому что в плане организации работы, точечных знаний в своей области они опережают нас. Нам тоже нужны специалисты, которые умеют работать и самостоятельно, и в команде. Пока же наши выпускники широко образованны, но ничего не умеют делать. Это та самая разница между знаниями и умением, о которой так много говорят в последнее время. Я понимаю, что упрощение программ - кардинальная мера, и мнения на этот счет могут разниться, но это нужно делать, несмотря на сопротивление. Тип ракетных двигателей не выбирают всенародным голосованием.

Второй очень важный момент - физическая подготовка. Здоровье - это основа, которая определяет будущее каждого ученика. Поэтому такие уроки должны быть полноценными и проводиться каждый день. А время для них как раз и освободится, когда мы сократим математику, физику и химию.

Третье - социально-коммуникативные навыки. Это то, чего не хватает нашим школам. Я назвал бы их правилами общения и этикета. Как правильно пользоваться вилкой и ножом? Как пригласить на танец? С какой стороны должна сидеть девушка? Многие скажут, что это лишнее, дети и без того перегружены. Но, поверьте, 90 процентов школьников не знают основы этикета. Не нужно уделять этим урокам много времени, достаточно включить дополнительные темы в “самопознание”. Пока мы мало времени уделяем воспитанию духовности, а именно она помогает преодолевать жизненные трудности.

Четвертое - квалификация учителей. Остановлюсь только на компьютерной грамотности. Во время дистанционного обучения учителя вынуждены были пользоваться Zoom, WhatsApp, другими электронными платформами. Для многих из них это был стресс. Министерство может организовать курсы для учителей на весенних и зимних каникулах или в августе, когда учителя выйдут на работу. Это базовые предложения, касающиеся работы нашей школы. Говорят, что ее задача - подготовить учиться самостоятельно. Я бы эту формулировку расширил: задача школы научить учащихся вести правильный образ жизни, максимально способствовать этому.

Тукеев У.А., Бельгибаев Б.А., Омаров Б.C.

            Реализация государственной программы по инновационно - индустриальному развитию страны требует новых, новаторских и актуальных подходов в подготовке магистрантов со специализацией «Автоматизация и управление технологическими процессами».

         Анализ существующих и вновь возводимых промышленных  предприятий пятого –шестого технологического уклада базовых отраслей промышленности Казахстана,  для которых наш университет готовит  магистрантов по целевой учебной программе, показывает, что характерным признаком устанавливаемого на этих предприятиях передового промышленного оборудования является использование адаптивных микропроцессорных компьютерных систем  автоматизации с «искусственным интеллектом»,работающих  по принципу «Умный дом- умный город - умная страна».

         Наиболее продвинутым и доступным по сервису на нашем компьютерном  рынке подобным оборудованием является серия  микроконтроллеров немецкой транснациональной корпорации SIEMENS, которая входит в тройку наиболее передовых электротехнических компаний мира. Налаживание связей по закупке немецкого оборудования  фирмы  SIEMENS в целом отвечает нашим межвузовским и международным научно-методическим требованиям  как по линии программы Темпус-Месис ,так при подготовке магистрантов и  докторов PhD  по специальности «Автоматизация и управление».

Надо отметить, что лаборатории со старым и новым  оборудованием фирмы SIEMENS «заточенных» для конкретных отраслей промышленности  имеются во многих  ведущих технических вузах Казахстана, которые успешно готовят специалистов на остродефицитные вакантные рабочие  места  «программистов АСУ ТП» и «программистов - системотехников» для энергетики, горно-металлургической промышленности и нефтегазового сектора экономики страны .  Классические университеты Казахстана в основном создавали подобные лаборатории, позволяющие вести общетеоретическую и научную подготовку специалистов в  области современной автоматизации.

Казахским национальным университетом, кафедрой «Информационные системы»,  исходя из особой научно-образовательной роли для всей страны, денежные средства направленные на покупку современного оборудования по ГПИИР-2 были использованы на создание универсальной лаборатории «Автоматизации технологических процессов и встроенных систем», ориентированной на современные тенденции проникновения систем автоматизации во все слои общества в целом. На первом этапе были закуплены фирменные  11 учебных стендов  SIEMENS, оснащенные микроконтроллерами LOGO!, SIMATIC S7-1200 , SIMATIC S7-1500 имеющие человеко-машинные интерфейсы HMI , которые представлены на рисунке 1.

Кроме того, для изучения современных подходов в создании и проектировании занимательных систем АСУ закуплены 12 микропроцессорных наборы   фирмы «ARDUINO» ( рисунок 2). Микроконтроллерные комплекты«ARDUINO» к тому же стали из-за своей доступности и дешевизне наиболее массовым и очень популярным в социальных сетях  предметом научно-технического творчества среди студенческой молодежи передовых  индустриальных стран.

Таким образом, на данный момент линейка микропроцессорного оборудования , имеющегося на кафедре, позволяет организовать учебно-лабораторный  практикум на  трех уровнях:

общеобразовательная автоматизация от датчиков до сетевых приложений;

промышленные системы автоматизации для малых и средних предприятий с возможностями удаленного управления технологическими процессами через интернет;

 промышленная комплексная автоматизация многоуровневыми технологическим процессами со сбором данных через Ethernet на ОРС-сервере  с подключением  по локальным сетям всех технологических параметров на графические интерфейсы   SCADA-системы  с возможностью отображения социально значимой информации на сайтах интернета  в режиме он-лайн.

Рисунок 1-Лабораторные стенды фирмы SIEMENS на базе SIMATIC S7-1200 с HMI , SIMATIC S7-1500  c HMI и SCADA-системы на базе WinCC

Рисунок 2 –Микроконтроллер Ардуино  с датчиком на монтажной платой 

Решение вышеперечисленных образовательных задач  требует быстрого реализации ряда кадровых, учебно-организационных мероприятий. Кафедра за короткий срок переподготовила шесть преподавателей на курсах повышения квалификации в Санкт-Петербургском политехническом университете, на базовом и продвинутом тренингах по микроконтроллерам  SIMATIC S7-300, датчикам и приводам фирмы Festo в  центре Didactic Festo г.Алматы, на пилотной установке SIMATIC S7-300 со SCADA-системой на базе WinCC АСУ ТП  Соколовско-Сарбайского ГОК в ТОО «Системотехника». Для чтения лекций были приглашены ряд известных зарубежных специалистов по автоматизации  из вузов партнеров по программе Темпус-Тасис, фирмы AMD, профессора ведущих вузов США, России.

Для оптимизации учебного процесса предлагается в рамках имеющихся базовых, профилирующих и элективных дисциплин бакалавриата, магистратуры и докторантуры кафедры повышена роль дисциплин общетеоретического характера. Для этого в учебных программах  магистратуры рассматриваются  вопросы  линейных, инвариантных во времени систем и базовые сведения по теории этих систем, составлению моделей динамических систем, одноконтурным системам с обратной связью, о методе пространства состояния, конечных автоматах, программных пакетах Simulink и LabView, предназначенных для анализа, синтеза и быстрого проектирования систем регулирования (Rapid-Control-Prototyping), приборном оснащении систем автоматизации (включая системы программируемого управления), об измерительных и исполнительных элементах.

В  дисциплинах, связанных с практическими приложениями, рассматриваются машинно-ориентированные языки программирования   Ассемблер, языки программирования АСУ ТП  STL,LAD,FBD, объектно-ориентированные языки программирования частично переориентированы на  решением ряда практически важных задач на симуляторе SCADA –системы WinCC.

Выпускники магистратуры со специализацией « Автоматизации и управление технологическим процессами» также будут  ознакомлены с такими техническими и программными средствами моделирования и проектирования систем управления как Hardware-in-the-Loop-Simulation и Software-in-the-Loop-Simulation, которые широко применяются в разных отраслях промышленности.

В заключении отметим, что  как автоматизация со всеми отраслями её применения является особенной междисциплинарной областью, это требует создания концепции межфакультетских магистерских программ.

Думаем, что  было бы целесообразным объединение преподавательского потенциала в области автоматизации, имеющегося на разных факультетах университета, чтобы предложить межфакультетскую магистерскую программу для выпускников бакалавриата по приборостроению, машиностроению, нефтегазовой и химической  технологиям, электротехнике и информатике.

Для развития научно-технического творчества в области автоматизации предлагается  открытие на базе центра «Алгоритм» механико-математического факультета научно-технического СКБ для старшеклассников и студентов младших курсов   по занимательной автоматизации.

Курсовые проекты  и диссертации магистрантов будут  ориентированы на решение практически важных задач по автоматизации вентиляции и отоплению гражданских и производственных зданий, созданию «умных» перекрестков, освещения  и полива газонов. Все эти задачи будут решены в сетевых версиях.

 Для налаживания постоянных связей с предприятиями инновационно - индустриальной дорожной карты важно и актуально открыть сертификационный центр переподготовки кадров по межотраслевой  автоматизации. Это позволит иметь обратную связь с производством и совместно взаимно выгодно решать актуальные задачи по современной автоматизации.

Большинство из нас живет в многоквартирных домах, и проблема у нас одна и та же - высокая стоимость услуг при их низком качестве.

Между тем управление многоквартирным домом - это целая наука, сложный и ответственный процесс.

Жилищное право в нашей стране меняется  достаточно часто.

Управление многоквартирным домом - не только каждодневная практика, но и наука, которая требует постоянной актуализации с учетом быстроменяющихся механизмов регули­рования сферы ЖКХ.

Как ранее указывалось , на тему управления недвижимостью ( МКД) опубликовано огромное количество работ (статей, методических пособий, монографий и т.д.)

В предлагаемом журнале будут использованы знания и опыт, как казахстанских, так и зарубежных специалистов в  этой области.

В основном в журнале  мы будем мало касаться юридических вопросов (разделы нового закона и другие подзаконные акты, изложены в базе знаний  портала:   AKYL.kz  МКД/управление/ содержание /собственник, а также их можно найти в государственных СМИ . Там же приведено множество вопросов /ответов , которые возникают в процессе организации и содержания дома. Кроме того, выпущено достаточно большое количество брошюр как, государственными так и  частными компаниями. 

Раздел начинается с аналитической статьи ПРООН  в Казахстане, опубликованной больше года назад и несмотря на то, что к настоящему времени новый закон о жилищных отношениях уже вышел остается еще актуальным.

Статьи Джарболова Ш.И., опубликованные ранее.

Так как, теплоснабжение является одной актуальных тем для потребителей , то ряд материалов и статей посвящено, именно этой теме:

- брошюра по теплоснабжению  по частям, (разработанная  Джарболовым Ш.И.  совместно с сотрудниками АлТс.),

- статьи от  компаний ТОО «Алсеко» ТОО «ТБН»

Жилищный сектор играет важную роль в экономике Казахстана, и является инструментом, обеспечивающим устойчивость и поддержку благосостояния граждан. Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Благополучие каждой семьи во многом зависит от устойчивости и надежности этой сферы, что должно быть обеспечено в первую очередь профессионализмом и ответственностью вовлеченных в нее сторон, включая представителей системы управления жилой недвижимостью.

К сожалению, сегодня значительная часть жилищного фонда страны не отвечает архитектурно-планировочным и техническим требованиям современности, не соответствуют стандартам комфорта, энергосбережения, а иногда и безопасности. В настоящее время каждый третий дом нуждается в проведении текущего и капитального ремонта. Поэтому предотвращение дальнейшего разрушения жилых зданий и их сохранение должны стать первоочередными мерами в жилищном секторе. Однако, практика показала, что без профессионального управления многоквартирными жилыми  домами, кропотливой разъяснительной работы с жителями, практически невозможно этого добиться.

В целях повышения качества жизни граждан и повышения уровня комфорта жилья ранее в РК была принята Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы (ныне Программа развития регионов до 2020 года), включающая в себя: восстановление основных фондов коммунального комплекса, повышение надежности систем тепло-, водо,- газо- и электроснабжения, а также проведение капитального ремонта имущества объектов кондоминиума. Практика показала, что осуществление данной Программы во многом тормозилось из-за отсутствия эффективной системы управления жилой недвижимостью, отвечающей современным требованиям.

1.АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ФОРМ И МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ МЖД

1.1 Общая информация о жилищном фонде

С 1996 года Казахстан предпринял реформы в секторе ЖКХ, направленные на демонополизацию сектора и массовую приватизацию жилищного фонда. С тех пор прошло более 20 лет, но текущее состояние ЖКХ в Казахстане, в частности управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.

1.2 Количество МЖД

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК общее количество МЖД составляет 321 990 единиц, из них в городских населенных пунктах 136 946 единиц, в сельских населенных пунктах 185 044 единиц. По данным местных исполнительных органов (МИО) по состоянию на 1.07.2016 г. в Казахстане насчитывается всего 78 402 МЖД, разница со статистическими данными составляет 243 588 МЖД!! Такое огромное расхождение в цифрах связано с методом сбора данных

1.3 Количество квартир

Всего в МЖД страны насчитывается более 3 160 000 квартир. Наибольшее количество квартир приходится на 2-х комнатные (38%) и 3-х комнатные (31,7%).

1.4 Административная структура (наличие государственного и негосударственного жилищного фонда)

На сегодняшний день большинство населения Казахстана владеют собственными квартирами, что составляет 97,6% всего жилищного фонда.

По данным МИО 1 649 МЖД находится в коммунальной собственности.

Совсем небольшая доля жилищного фонда (так называемое ведомственное жилье), находится в введении различных организаций (Министерства РК, национальные компании и т.д.). На настоящее время есть сведения, что, по крайней мере, 92 МЖД с общим числом квартир 14 733, относится к ведомственному жилью.

1.5 Наличие зарегистрированных объектов кондоминиума

Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (Закон), в МЖД с количеством квартир не более 20, собственникам помещений (квартир) (СП(К) предоставляется право управлять домом без образования юридического лица. Согласно статистическим данным таких домов в РК 288 727 единиц.

В МЖД, имеющих более 20 квартир, в соответствии с Законом, СП(К) должны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума (ОК). По статистическим данным число МЖД, имеющих свыше 20 квартир, составляет 33 263 единиц, иначе говоря, следует ожидать регистрации не менее 33 263 объектов кондоминиума.

В действительности имеется значительное расхождение сведений о числе зарегистрированных ОК, хотя бы по той причине, что нет точных и однозначных сведений о числе МЖД. По сведениям местных исполнительных органов (Акиматы, (муниципалитеты) (МИО), число зарегистрированных ОК в органах юстиции составляет 22 580 единиц, а по данным Министерства юстиции РК число зарегистрированных объектов кондоминиума в органах юстиции составляет 35 685 единиц.

Комитет по статистике собирает данные по МЖД, когда две и более квартир, имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования в доме. МИО собирают данные по многоэтажным домам, при этом не учитывают одно- и двухэтажные дома с двумя и более выходами, но, в тоже время, эти дома не являются индивидуальными. В результате данные по числу МЖД не совпадают.

Имеются и определенные проблемы при регистрации объектов кондоминиума, основными являются:

1) Нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума. Часто технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления объектом кондоминиума (ОУОК) при его смене;

2) Нежелание некоторых руководителей ОУОК платить налоги, так как, согласно пункту 9 статьи 388 Налогового Кодекса, земельный участок, являющийся частью объекта кондоминиума,подлежит обложению земельным налогом пропорционально доле каждого собственника помещения (части здания) в общем имуществе, являющемся частью объекта кондоминиума.

1.6 Формы и количество организаций, управляющих жилищным фондом

Формы управления многоквартирными жилыми домами регулируются Законом РК «О жилищных отношениях», в соответствии с которым (статья 42): форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

Первая форма: непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати. Такая форма управления применяется для 288 727 домов, что составляет 89,7% от общего количества. В тоже время, по данным МИО только 5 883 МЖД управляются самостоятельно.

Вторая форма: Кооператив собственников квартир (КСК). По данным Комитета по статистике в стране зарегистрировано 2 034 КСК. В тоже время, по данным МИО количество КСК составляет 2 970 единиц.

Третья форма: Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними лицами):

выборными или наемными физическими или юридическими лицами. По данным Комитета по статистике в стране зарегистрировано 1 061 юридических и физических лиц, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. В тоже время, по данным МИО число таких организаций составляет 428 единиц.

Четвертая форма: Иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. По данным Комитета по статистике в РК таких организаций (других форм), насчитывается 4 683 (жилищно-строительные кооперативы, производственные кооперативы, потребительские кооперативы и др.), по данным МИО эта величина составляет 3 858 единиц.

Таким образом, по данным Комитета по статистике РК, в стране зарегистрировано 7 780 юридических лиц, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. По оценке МИО, в стране работает 7 256 таких организаций.

Конечно, при многообразии форм управления, в каждой имеются свои преимущества и недостатки.

При первой форме управления – непосредственном совместном управлении всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати, основным преимуществом является полное самоуправление домом СП(К), отсутствие расходов на содержание штата, а основным недостатком то, что собственники сами самостоятельно должны выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии и, соответственно, ответственность ложится на них. При данной форме эффективность управления и содержания достигается только при управлении небольшим и технически не сложным домом.

При второй форме управления – КСК, основным преимуществом является то, что КСК является некоммерческой организацией, которая освобождена от уплаты налогов, руководство текущей деятельностью КСК должно осуществляться Правлением КСК, должны быть созданы ревизионные комиссии из числа СП(К) для проверки финансовой деятельности КСК. Основным недостатком является то, что на практике зачастую работа Правления в КСК является формальной, все вопросы по управлению домом сосредоточены в руках председателя КСК, что нередко отрицательно сказывается на прозрачности расходования средств СП(К). Кроме того, на практике КСК, как юридическое лицо имеет свой счет, при этом при обслуживании десятков домов, эксплуатационные взносы от собственников помещений (квартир) поступают на единый счет КСК. Данная ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов проживающих в МЖД, поскольку средства одного дома могут быть направлены на содержание другого дома.

Третья форма управления – управление домами физическими или юридическими лицами, т.е. управляющими или управляющими организациями. В 2011 году были внесены поправки в Закон, о том, что третьи лица (управляющие компании (УК) могут управлять объектами кондоминиума напрямую, тем самым СП(К) были лишены права участвовать в управлении общим имуществом объекта кондоминиума (ОИОК). В результате в настоящее время МЖД передаются застройщиками в управление и обслуживание своим аффилированным частным компаниям без согласия собственников помещений (квартир).

Следует отметить, что граждане – покупатели квартир подписывают договоры купли-продажи, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры заключить договор с УК, назначаемой заказчиком строительства, на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД. В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД, содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора, т.е. подписав договор, подтверждают, что выбрали управляющую организацию. Однако, такой способ назначения противоречит действующем жилищному законодательству. Вместе с тем, такой способ сегодня является вынужденным, поскольку квартиры в домах-новостройках раскупаются не сразу. Вместе с тем, как показывает практика, УК самовольно сдают в аренду и продают общую собственность СП(К), в частности подвалы, чердаки, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума, согласно Закону, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Четвертая форма управления – иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан (жилищно-строительные кооперативы, производственные кооперативы, потребительские кооперативы и др.). Основные проблемные вопросы остаются одними и теми же, как и для КСК: не проведение капитального ремонта кровель, фасадов, лифтов, лестничных клеток, ливневой канализации и прочих работ, требующих значительных денежных затрат.

Следует отметить, что в настоящее время КСК, фактически монополизировав деятельность по управлению и содержанию жилья, практически ограничили возможности развития частного бизнеса и конкуренции на рынке жилищных услуг, что в итоге негативно сказывается на качестве оказываемых населению услуг. КСК, занимая монопольное положение, не стремятся повышать качество предоставляемых услуг. Зачастую КСК сами управляют, сами производят ремонтные и хозяйственные работы, качество, объемы и стоимость которых сложно проверить. Низкое качество управления привело к ухудшению технического состояния значительной части МЖД.

1.7 Определение проблем и ограничений для успешной деятельности управляющих жильем в РК на основе опроса руководителей ОУОК и собственников помещений (квартир)

Для оценки текущей ситуации в управлении МЖД в ноябре 2017 г. специалистами КазЦентра ЖКХ был проведен опрос среди руководителей ОУОК, а также среди СП(К) в большинстве областных центрах Казахстана.

2. Опрос руководителей ОУОК показал следующее:

1) Большинство респондентов работают руководителями органов управления на основании Протокола собрания или совместного договора.

2) Имеют высшее (53%) или средне-специальное образование (47%).

3) Прошли курсы повышения квалификации, в том числе в рамках бюджетной программы 017 «Повышение квалификации специалистов сферы жилищного хозяйства», которую КазЦентр ЖКХ реализовывал с 2013 по 2016 годы.

4) В 85% случаев под управлением находятся большое количество МЖД, очень редко, когда под управлением находится 1 дом (15%).

5) Основная проблема, по мнению 70% руководителей ОУОК — наличие задолженности по оплате на содержание МЖД со стороны СП(К). Во многих ОУОК эта задолженность достигает 80 %. В большинстве случаев задолженность образуется в результате недовольства СП(К) качеством предоставления услуг по содержанию дома. В тоже время,  имеются недобросовестные жильцы, которые получают соответствующие услуги (чистые и освещенные подъезды, убранную территорию дома, пользуются внутридомовой электроэнергией), но при этом не вносят взносы на содержание дома, и руководители ОУОК для взыскания суммы долга вынуждены обращаться в суд .

6) Низкий тариф на содержание МЖД не позволяет обеспечить надлежащее выполнение объема работ и услуг в доме.

7) Также руководители ОУОК считают, что СП(К) не знают нормы жилищного законодательства.

8) Еще одна проблема, которую отмечали руководители ОУОК — проблемы с субъектами естественных монополий (25,9% опрошенных). Одним из самых проблемных вопросов при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями является разграничение так называемой эксплуатационной ответственности сторон и определение ее границ.

3. Результаты опроса среди СП(К) показали, что респонденты:

1) Работу руководителей ОУОК часто оценивают отрицательно, более того, не знают когда было принято решение о выборе руководителя органов управления.

2) Не имеют доступа к документам управления, большинство СП(К) не интересуются делами органов управления, не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них.

3) Редко посещают собрания.

4) Основными проблемными вопросами по управлению домом собственники считают плохую коммуникацию, несовершенное жилищное законодательство, низкую платежеспособность населения.

5) Большинство оценивают техническое состояние МЖД как неудовлетворительное.

6) Считают, что руководители ОУОК не исполняют задачи по реализации решения собственников, не заботятся о выполнении правил порядка в доме.

7) Отмечают, что отсутствует план проведения каких-либо ремонтных работ на предстоящие годы, содержащий данные о видах и приоритетах ремонтных работ, предварительные расходы, способ финансирования. В случае, даже если такой план имеется, то составлен по оценке руководителя органа управления, а не по результатам технического обследования специализированными организациями.

8) Недостатком считают то, что работа по ремонту технического оборудования (отопления, лифта) производится один раз в год или вообще не проводится.

Таким образом, исследование показало, что два субъекта ЖКХ: СП(К)и руководители ОУОК, которые должны сотрудничать самым теснейшим образом, на самом деле, согласно проведенному опросу, крайне недовольны друг другом.

Среди самых значимых причин конфликтов собственников с органами управления объектом кондоминиума эксперты, работающие в сфере ЖКХ, называют следующие: слабая информированность собственников о состоянии дома и о деятельности органа управления; недоверие собственников к деятельности органа управления; значительное количество неплательщиков.

Таким образом, существующая система управления и содержания жилого фонда в Республике Казахстан, предопределяет необходимость усовершенствования формы управления МЖД — невозможно добиться улучшения условий проживания людей в многоквартирных домах, где не налажена система управления общедомовой собственностью. Время требует новых подходов для решения вопросов эксплуатации жилья, совершенствования жилищных отношений и жилищного законодательства, отвечающих современным реалиям и рыночным отношениям. С учетом наболевших проблем, сегодня необходимо выстраивать новую модель жилищных отношений.

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

РК — Республика Казахстан

КазЦентр ЖКХ — АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунальногохозяйства»

ЖКХ — Жилищно-коммунальное хозяйство

МЖД — Многоквартирный жилой дом

МИО — Местные исполнительные органы (Акиматы, (муниципалитеты)

Закон — Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года No 94-I «О жилищных отношениях»

СП(К) — Собственники помещений (квартир)

ОК — Объект кондоминиума

ОУОК — Орган управления объектом кондоминиума

Налоговый Кодекс — Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»

КСК — Кооператив собственников квартир

УК — Управляющая компания

ОИОК—  Общее имущество объекта кондоминиума

КоАП — Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях

ГЧП —  Государственно-частное партнерство

Программа —  Программы развития регионов до 2020 года

ОСИ — Объединение собственников имущества

НПП  — Национальная Палата предпринимателей «Атамекен»

Данное Резюме составлено в рамках выполнения Проекта «PRO HOUSE — Профессиональное управление жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане» на основе анализа состояния сферы жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан, выполненного АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», а также экспертного мнения независимых экспертов.

В Резюме представлено текущее состояние системы управления жилой недвижимостью в РК, основанное на анализе существующих форм и методов управления многоквартирными жилыми домами, анализе действующих нормативно — правовых актов и нормативно-технических документов в сфере жилищного хозяйства, предложены необходимые изменения и дополнения в действующее законодательство для совершенствования жилищных отношений, а также разработаны рекомендации по совершенствованию механизма управления МЖД в Казахстане.

Проект финансируется Европейским союзом Мнения, выраженные в настоящей публикации, являются мнением ее авторов и не обязательно отражают взгляды Европейской Комиссии.

Tags: PRO HOUSE жилищный фонд Казахстан управление недвижимостью

Я профессиональный рейдер по захвату домов. Для меня нет преград — могу забрать в управление любой дом. Но один раз я получил отпор.

Рейдер

Я не управляю домами, это сложно и суетно — вечные жалобы жителей, проверки надзорников и поборы от властей. Моя задача — отобрать дом у управленца и передать его клиенту. Что будет дальше — меня не волнует.

Я всегда уверен в результате, потому что имею в арсенале три убойных метода: «Вербовка», «Капитуляция» и «Тяжелая артиллерия». Они не оставляют шанса ни одному председателю ТСЖ или директору УО.

Три метода

Метод «Вербовка»

В каждом доме можно найти жителя, который готов сменить управленца домом. Самый удобный способ завербовать жителя — подойти к нему на уличном празднике, например, «Праздник двора» или «9 Мая». Во время шумных мероприятий люди психологически открыты для диалога и готовы делиться информацией.

Во время вербовки я понимал, чем заинтересовать жителя — предложить более качественные услуги моего клиента или посулить личную выгоду.

Да-да, иногда я платил жителю небольшое вознаграждение, чтобы заполучить его в союзники. Зато потом он выполнял мои поручения — собирал общие собрания, пиарил нового управленца соседям и писал жалобы на действующую УО или ТСЖ.

Бывали случаи, когда житель просил покрасить стены в его подъезде или заменить почтовые ящики в доме. Я тратил всего 30 тыс. руб. и получал надежного агента.

Метод «Капитуляция»

В моей практике каждый третий управленец отказывался от борьбы за дом, если ему предлагали отступные.

Я не тратил больше 30 руб. за квадратный метр жилой площади МКД. В результате выходила сумма, равная примерно месячному сбору по услуге «Содержание жилья» с одного дома.

Тактику с отступными я выбирал, если у действующего управленца при низкой собираемости платежей хорошая репутация — ему доверяют жители и не штрафуют надзорники. В таких случаях лучше откупиться, чем уговаривать жителей сменить управленца.

Метод «Тяжелая артиллерия»

Если первые два метода не приносили результатов, я обращался к «прикормленным» чиновникам и надзорникам. В системе управления домами эти органы могут одним звонком или проверкой решить исход дела.

Привлекать власть получалось не всегда, от меня требовали гарантии, что жители не станут жаловаться. С надзорниками проще — у них есть плановые показатели, которые нужно отрабатывать.

История одного провального захвата

Однажды ко мне обратился клиент. Он просил захватить дом, которым управляло ТСЖ. Это была обычная девятиэтажка, 150 квартир. Там не было ремонта уже лет 10, и я понял, что через месяц дом будет у клиента.

Я работаю за гонорар, но в него не входят траты, связанные с захватом домов, поэтому мы составили список затрат моего клиента:

• подкуп ключевых жителей дома — от 10 тыс. до 30 тыс. руб.;
• установка новых почтовых ящиков — от 10 тыс. до 40 тыс. руб.;
• показательная уборка двора и подъездов — от 10 тыс. до 15 тыс. руб;
• изготовление агитационных листовок и их распространение — от 500 до 1500 руб.;

• мой гонорар — 100 тыс. руб.

Я, как обычно, завербовал одного активиста из дома, пообещал ему, что в доме заменят почтовые ящики и проведут косметический ремонт. Предлагать выкупить дом у председателя не стал — решил, что и так захвачу его без проблем.

Мы договорились, что житель-агент организует собрание, на котором потребует от председателя отчета и уделит пристальное внимание тому, что председатель независимо ни от чего выписывает себе зарплату. Для надежности я привлек ГЖИ.

Пока агент проводил подготовительные работы перед собранием, я организовал установку почтовых ящиков и договорился с клиентом о показательной уборке двора. Мы решили пропиарить клиента во время собрания, чтобы жители увидели «товар лицом».

В день общего собрания сразу все пошло не так. Жители собрались на час раньше и к нашему приходу уже сидели дружной компанией и разговаривали. Обсуждением руководила председатель ТСЖ. Она ловко переключала внимание жителей с одной тонкости на другую: заводила речь о новых льготах по капремонту, рассуждала об урожае и погоде. Не давала людям повышать голос, но и не уходила от ответов. Она будто знала всех жителей по имени, имела к каждому подход и была в курсе их семейных дел.

Но я верил в победу. Было самое время вытащить из рукава припасенные козыри. Решил начать с показательной уборки двора, но тут услышал, как старушка-председатель в красках описывает, что наняла клининг-профессионалов для уборки двора. Я увидел, что моей командой дворников в фирменных жилетах руководит слесарь ТСЖ. Да это же был мой агент!!! Оказывается, он с самого начала играл не за меня, а против! Да еще оплатил уборку двора деньгами, которые дал ему я.

Я решил действовать в открытую. Рассказал жителям, что представляю своего клиента, который даст им более качественные услуги и даже снизит цену на содержание жилья. На самом деле снизить хотели не больше чем на 10 копеек от действующего размера платы, но звучит это как «большая скидка». Я приводил примеры эффективности моего клиента, говорил о его опыте, материальной и технической базе, собственной АДС и других преимуществах.

Но тут меня закидали вопросами: «Что за фирма?», «Какие гарантии, что вы не мошенники?», «Для чего, вы думаете, мы ТСЖ создали? Потому что нет доверия УО!» и т. д.

Отвечать мне не давали, получился балаган. Жители утихомирились только тогда, когда увидели инспектора ГЖИ. Я перевел дух и успокоился: сейчас инспектор расскажет о нарушениях старушки-председателя и жители сами попросятся к моему клиенту.

Но вместо этого инспектор зачитал список штрафов, которые выписали моему клиенту за последние полгода…

Я понял, что надо уходить, но в это время слово взяла старушка. Она говорила о том, что уже несколько лет в городе орудует «герой» в черной маске, который крадет дома у мирных управленцев. Он обещает жителям золотые горы, но обещания не держит.

Да, она говорила про меня. Я попытался скрыться, но на меня накинулись репортеры местных газет. Их позвала старушка. Теперь моя репутация испорчена, все узнают не только о моем провале, но и мое лицо.

Это был нокдаун. Она победила по всем фронтам. Рейдеры, обходите ее дом стороной!

Вот чем она покрыла мои козыри:

• собрала компромат на меня и моего клиента;
• переманила к себе наш линейный персонал;
• привлекла СМИ и «засветила» меня и моего клиента;
• на собрании дала отпор в дебатах.

+ Конечно, без крепкого взаимодействия с жителями и своими сотрудниками председателю бы это не удалось. Держать все под контролем — и дом, и работников, и собственников жилья — это большой труд. Но именно он спас дом от захвата.

Шпаргалка

1. Настоящие Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума (далее - Правила) разработаны в соответствии с подпунктом 10-10) статьи 10-2 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» (далее - Закон) и регулируют отношения, возникающие в процессе содержания общего имущества объекта кондоминиума в жилых домах, входящих в жилищный фонд Республики Казахстан.

2. В Правилах используются следующие основные понятия:

текущий ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно- коммунального назначения) - ремонт, выполняемый для восстановления исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно- коммунального назначения), частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией;

капитальный ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) - ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей;

земельный участок - земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым зданием) в порядке, установленном Земельным кодексом Республики Казахстан;

содержание объекта кондоминиума - совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума;

орган управления объектом кондоминиума - физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума;

подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет работы или услуги по договору подряда и (или) государственному контракту;

общее имущество - части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности;

субъект сервисной деятельности - физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума.

3. Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется субъектом сервисной деятельности в соответствии с типовой формой договора управления объектом кондоминиума согласноподпункта 10-6) статьи 10-2 Закона, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума. Перед заключением договора собственники помещений (квартир) на общем собрании рассматривают кандидатуры субъектов сервисной

деятельности и составляют протокол об определении субъекта сервисной деятельности, согласно типовой формы протокола собрания собственников помещений (квартир) в соответствии с подпунктом 9) статьи 10-2 Закона.

4. Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования открывает на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума и сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.

5. Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется путем:

1) проведения текущего и капитального ремонта в соответствии со строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно- техническому обслуживанию;

2) соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;

3) текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;

4) расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

5) капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования.

6. При заключении договоров между органом управления объектом кондоминиума и субъектом сервисной деятельности в перечень услуг включается комплексное выполнение следующих работ:

1) плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума (за исключением газового, лифтового оборудования и мусоропровода, на которое составляются отдельные договоры с соответствующими организациями);

2) санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах - очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных);

3) озеленение;

4) дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования;

5) подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;
6) устранение аварий;
7) очистка вентиляционных каналов и дымоходов;
8) текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
9) капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
10) обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, водотведения,

электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции.

7. Размер ежемесячного взноса на содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается на собрании собственников помещений (квартир).

8. Собственники помещений (квартир):

1) пользуются и управляют общим имуществом объекта кондоминиума, а также земельным участком;

2) обеспечивают сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества объекта кондоминиума;

3) участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

4) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения;

5) обеспечивают сохранность зеленых насаждений на земельных участках объектов кондоминиума и надлежащий уход за ними собственными силами либо путем найма специализированных предприятий на договорной основе;

6) производят реконструкцию, перепланировку, переоборудование и изменение конструктивных решений общего имущества объекта кондоминиума только при наличии разрешительных документов;

7) поручают органу управления объектом кондоминиума заключение договоров на выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума с физическими и юридическими лицами;

8) поручают ревизионной комиссии собственников помещений (квартир) осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума.

9. Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания.

10. Жилищные инспекции местных исполнительных органов определяют перечень, период и очередность проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

11. После утверждения собранием собственников помещений (квартир) сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума подрядчики приступают к проведению капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

Жилищные инспекции согласовывают смету расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленную органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи.

12. Для приема выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества объекта кондоминиума создаются комиссии с участием представителей: органа управления объектом кондоминиума, собственников помещений (квартир), органов государственного архитектурно-строительного контроля и жилищной инспекции.

13. При содержании общего имущества объекта кондоминиума, по решению большинства голосов собственников помещений (квартир) на общем собрании, допускается использовать не по назначению территорию, прилегающую к жилому дому (жилому зданию) и пересаживать или вырубать деревья и кустарники.

При изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях:

- изменения затрагивают несущие конструкции;

- изменения затрагивают общее имущество.

В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

14. Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудо- вание, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

15. Собственники помещений (квартир) несут расходы за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, на основании договора, заключенного непосредственно с услугодателем либо с органом управления объектом кондоминиума, при условии принятия общим собранием собственников помещений (квартир) решения о заключении такого договора органом управления объектом кондоминиума с услугодателем.

16. Количество коммунальных услуг, расходуемых на общедомовые нужды, определяется на основании показаний общедомовых приборов учета, а при их отсутствии - по установленной мощности либо по нормам потребления, утвержденным государственным органом, осуществляющим руководство в сферах естественных монополий и на регулируемых рынках.

Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, - приказ Исполняющего обязанности Министра национальной экономики Республики Казахстан

Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 12 декабря 2011 года No 479 «Об утверждении Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 30.06.2014 г.).

Зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов Республики Казахстан 12 января 2012 года под No 7376.

Опубликованный: «Казахстанская правда» от 24 апреля 2012 г. No 114-115 (26933- 26934), утратил силу в соответствии с приказом исполняющего обязанности Министра национальной экономики РК от 26 марта 2015 года No 246 - http://online.zakon.kz/Document /?doc_id=31123623&show_di=1

В соответствии с приказом Исполняющего обязанности Министра национальной экономики Республики Казахстан в 2015 г. вводится следующая Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума / 7 /.

«В соответствии с подпунктом 10-4) статьи 10-2 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях», ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить прилагаемую Методику расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

2. Департаменту развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Республики Казахстан обеспечить в установленном законодательством порядке:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) в течение десяти календарных дней после государственной регистрации настоящего приказа его направление на официальное опубликование в периодических печатных изданиях и в информационно-правовой системе «Әділет»;

3) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства национальной экономики Республики Казахстан.

4) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан представление в Юридический департамент Министерства национальной экономики Республики Казахстан сведений об исполнении мероприятий, предусмотренных подпунктами 1), 2), 3) пункта 2 настоящего приказа.

3. Признать утратившими силу некоторые приказы в сфере жилищных отношений согласно приложению к настоящему приказу.

4. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице- министра национальной экономики Республики Казахстан.

5. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования».

Приложение 3

к приказу Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 15 октября 2009 года No 124

(по материалам проекта «Поддержка собственников жилья»)

I. Управление обслуживанием и ремонтами
II. Финансовое управление
III. Административное управление
IV. Предоставление коммунальных услуг гражданам

Управленческие функции:

I. Управление обслуживанием и ремонтами:

„инвентаризация имущества;
„ оценка технического состояния и потребности в обслуживании

и ремонте;

„оценка приоритетов выполнения работ и ремонтов;

„составление дефектных актов и другой технической документации;

„разработка планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;

„разработка планов ремонтов и замен (текущих и перспективных); „подготовка предложений по реконструкции, модернизации иму-

щества и ресурсосберегающим мероприятиям;

„технико-экономическая оценка различных вариантов/способов осуществления работ;

„организация аварийно-диспетчерского обслуживания. II. Финансовое управление:

„подготовка смет расходов и доходов;

„ подготовка специальных смет (на отдельные виды работ);

„обеспечение финансирования содержания имущества (распре- деление общих расходов и сбор платежей/взносов);

„обеспечение бухгалтерского учета и отчетности; „управление доходами и расходами;
„привлечение дополнительных финансовых ресурсов; „финансовое обеспечение будущих ремонтов;

Направления деятельности по управлению многоквартирным домом

„вложение свободных финансовых средств с целью предотвраще- ния инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;

„финансовые отчеты перед собственниками имущества;
„ организация внутреннего финансового контроля и внешнего

аудита.

III. Административное управление:

„управление персоналом:

- обоснование потребности в административном и производствен- ном персонале;

- подбор кандидатур, наем и увольнение персонала;

- утверждение трудового распорядка, положения об оплате труда и премирования работников;

- разработка служебных инструкций/должностных обязанностей;

- организация инструктажа работников на рабочих местах и обес- печение безопасных условий труда;

- выдача и контроль исполнения заданий.

„выполнении функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту:

- подготовка пакета конкурсной документации и поиск исполнителей (подрядчиков);

- выбор на конкурсной основе исполнителей (подрядчиков); - заключение договоров подряда и контроль их исполнения.

„ обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества:

- организация противопожарных мероприятий;

- осуществление мероприятий по сохранности имущества и пред- отвращению доступа посторонних лиц, антивандальных мероприятий; - разработка системы оповещения и порядка действий при чрезвы-

чайных ситуациях;
- подготовка инструкций по пользованию инженерным оборудова-

нием, оснащение предупредительными надписями и табличками;
- контроль соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми земельными учас-

тками;
- контроль соблюдения правил перепланировки и переоборудования

помещений.

7

8

Направления деятельности по управлению многоквартирным домом

„взаимодействие с собственниками, нанимателями, аренда- торами помещений:

- ведение обновляемых списков собственников, нанимателей и арендаторов помещений;

- заключение договоров с собственниками помещений;

- обеспечение собственников, нанимателей, арендаторов помеще- ний информацией, связанной с управлением/содержанием многоквар- тирного дома;

- прием заявок, предложений, жалоб и работа с ними;
- подготовка собраний собственников помещений;
- отчетность перед собственниками помещений;
- работа по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и

взносов.

„ведение делопроизводства и архивного хранения документов; „взаимодействие с органами местного самоуправления, государс-

твенными инспекциями, финансовыми организациями и др.

IV. Предоставление коммунальных услуг гражданам

- заключение договоров на приобретение коммунальных ресурсов; - контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов; - обеспечение соответствия оплаты фактическому количеству и

качеству ресурсов и услуг;
- учет потребителей коммунальных услуг;
- распределение платы за коммунальные услуги между потреби-

телями при оплате по показателям общедомового прибора учета пот- ребления ресурсов;

- регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме;

- организация удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;

- информирование о плановых перерывах в предоставлении ком- мунальных услуг и производимых ремонтных работах.

Вводная информация

Вивпыаыыаыаыц